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Frankfurter Büroflächenmarkt mit schwachem Jahresauftakt

Flächenumsatz im ersten Quartal bei 62.000 m²  |  Marktbelebung für die kommenden Monate zeichnet sich ab  |  Spitzenmiete erstmals wieder gestiegen

Mit einem Flächenumsatz von 62.000 m² (inklusive Eigennutzer-Transaktionen) ist der Frankfurter Büromarkt vergleichsweise schwach in das neue Jahr gestartet. Obwohl der Büroflächenmarkt der Mainmetropole oftmals erst im Jahresverlauf Fahrt aufnimmt, fällt das diesjährige Auftaktergebnis doch deutlich unterdurchschnittlich aus. Im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre wurden im ersten Vierteljahr 85.000 m² neu angemietet. Das 2013er Ergebnis liegt 27 % unter dieser Marke und 52 % unter dem sehr starken Jahresauftakt 2012. Es war der viertschwächste Jahresauftakt der vergangenen zehn Jahre und in den vergangenen fünf Jahren wurde dieses Ergebnis nur 2010 mit registrierten 56.200 m² unterschritten.

Nach Cushman & Wakefield (C&W), internationales Beratungsunter¬nehmen für Gewerbeimmobilien, ist der verhaltene Jahresauftakt 2013 dem Fehlen von großflächigeren Mietverträgen geschuldet. Während im Vorjahr bereits im ersten Quartal mehrere Transaktionen jenseits der 10.000 m² unterzeichnet wurden, fehlen Verträge in dieser Größenordnung bis Anfang April gänzlich. „Im Vorjahr haben u. a. die Verträge der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) über 13.000 m² und der Union Asset Management Holding AG mit 12.700 m² wesentlich zum starken Jahresauftakt beigetragen. In diesem Jahr ist der größte Vertrag von Vodafone über 6.700 m² abgeschlossen worden“, so Dennis Stern, Leiter der Frankfurter Bürovermietungsabteilung von C&W. „Bis Ende März wurden vier Verträge jenseits der 3.000 m² mit insgesamt 17.800 m² unterzeichnet. Im gleichen Zeitraum 2012 waren es acht Verträge über 71.300 m². Diese Zahlen unterstreichen, wo der Markt bis jetzt im Jahresvergleich an Umsatz eingebüßt hat. In den kommenden Monaten dürfte sich das Marktgeschehen aber auch bei den Großtransaktionen wesentlich beleben. Einige große Flächengesuche sind im Markt und wir gehen davon aus, dass diese 2013 erfolgreich zum Abschluss gebracht werden können.“

Die Leerstandsrate ist ein weiteres Mal moderat gesunken und wird Ende März bei 13,0 % notiert. Im Frankfurter Marktgebiet stehen aktuell 1,56 Mio. m² Büroflächen kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum kann damit ein Rückgang des Flächenangebotes um 84.000 m² vermeldet werden. Der Trend sinkender Leerstandsvolumina dürfte sich in den kommenden Monaten fortsetzen: Bis Ende des Jahres 2013 dürften 182.000 m² Bürofläche fertiggestellt werden, wovon nur noch 24.300 m² zur Verfügung stehen.

Der Frankfurter Büroflächenbestand beläuft sich Anfang April 2013 auf rund 12,02 Mio. m². Im ersten Vierteljahr wurden 46.700 m² fertig gestellt. Insgesamt befinden sich aktuell 405.000 m² Bürofläche in Bau (inklusive EZB-Neubau mit 104.000 m²).

In Frankfurt ist die Spitzenmiete erstmals seit Jahresende 2010 wieder gestiegen. Sie wird Ende März bei 36,00 Euro pro m²/Monat registriert und wird im Bankenviertel erzielt. „Mit dem TaunusTurm hat Frankfurt nun wieder einen echten Premium-Turm, wie ihn der Markt nach dem Opernturm nicht mehr gesehen hat. Das Mietniveau im TaunusTurm ist entsprechend hoch; unabhängig davon trifft das Flächenangebot auf gute Nachfrage. Allein in den letzten Monaten wurden hier drei Mietverträge abgeschlossen“, so Dennis Stern. „Die Nachfrage nach Top-Flächen konzentriert sich aber nicht nur auf den TaunusTurm. Generell ist das Interesse an Premium-Flächen insbesondere in Projekten wie zum Beispiel dem ONE Goetheplaza und dem MainTor gegeben. Im ersten Quartal wurden rund 10 % aller vermieteten Flächen jenseits der 34,00 Euro pro m²/Monat abgeschlossen. Wir gehen davon aus, dass wir in den kommenden Monaten weitere Mietvertragsabschlüsse auf hohem Niveau sehen werden. Entsprechend halten wir einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete im Markt für durchaus wahrscheinlich.“

„Trotz des verhaltenen Jahresauftaktes und der weiterhin gedämpften Konjunkturaussichten rechnen wir damit, dass sich das Anmietungsgeschehen auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt im Laufe des Jahres 2013 wesentlich beleben wird“, so Inga Schwarz, Leiterin der Research-Abteilung von Cushman & Wakefield. „Wir halten an unserer Prognose fest, dass sich das Vermietungsvolumen 2013 auf Niveau des Zehnjahresdurchschnitts bewegen wird.“