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Berliner Büroflächenmarkt ohne Jahresendrallye immer noch mit überdurchschnittlichem Vermietungsergebnis

Leerstand sinkt weiter I Spitzenmieten stabil

Der Berliner Büroflächenmarkt konnte 2013 nicht an die fulminanten Vermietungsergebnisse der beiden Vorjahre anknüpfen. Die typische Jahresendrallye fiel im vergangenen Jahr aus und der Flächenumsatz lag mit 560.000 m² rund 19 % unter dem 2012er Rekordergebnis von 693.000 m². Trotz des deutlichen Umsatzrückgangs blickt der Berliner Markt auf ein überdurchschnittlich erfolgreiches Jahr zurück. Das für 2013 registrierte Umsatzvolumen liegt 12 % über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (Durchschnitt: 500.100 m²) und es ist das dritthöchste Vermietungsvolumen, das jemals in der Hauptstadt registriert wurde.

Die Analysen des internationalen Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield (C&W) zeigen, dass der Rückgang des Flächenumsatzes vor allem der geringeren Anzahl großflächiger Mietverträge geschuldet ist. Jenseits der 10.000 m² wurde 2013 nur eine Transaktion registriert: die in Bau gegangene Projektentwicklung des Eigennutzers Deutsche Rentenversicherung mit einer Mietfläche von 25.000 m². Im Vorjahr waren es in dieser Größendimension noch zehn Verträge über insgesamt 180.000 m². „Es sind zwar weniger großflächige Neuanmietungen erfolgt“, so Gerald Dietzold, Leiter der Berliner Bürovermietungsabteilung von C&W, „doch konnten wir sehr viele große Mietvertragsverlängerungen registrieren. Dazu gehört sicherlich die Vertragsverlängerung des Bundesministeriums für Familie, Senioren, Frauen und Jugend über 79.000 m², aber auch internationale Unternehmen haben ihre großflächigen Mietverträge verlängert oder optimiert. Ein klares Bekenntnis zum Standort Berlin.“

Unterhalb der 10.000-m²-Marke präsentiert sich das Neuanmietungsgeschehen insgesamt stabil. Dies gilt insbesondere für Berlins traditionell stärkstes Marktsegment – Anmietungen unter 1.000 m².
Hier wurden sowohl 2013 wie auch 2012 rund 285.000 m² neu angemietet. Steigend gar die Tendenz im mittleren Flächensegment zwischen 3.000 m² und 10.000 m²: gegenüber 2012 kann ein Vermietungsplus von 31 % auf 120.000 m² vermeldet werden.

Anmietungsstark präsentierte sich im vergangenen Jahr einmal mehr Berlins Kreativszene. Der Flächenumsatz von Medienunternehmen ist um 58 % auf rund 25.500 m² gestiegen, und die IT-Branche hat wie im Vorjahr rund 57.000 m² zum Gesamtvermietungsvolumen beigetragen. Gemeinsam vereinigen sie 15 % des Marktvolumens 2013 auf sich. Der Berliner Büroflächenmarkt ist insgesamt breit aufgestellt. Die Dominanz der öffentlichen Hand als wichtigster Mieter ist endgültig gewichen, Unternehmen der Beratungsbranche, aus den Bereichen Bildung und Soziales und IT tragen – wie auch die öffentliche Hand – jeweils rund 10 % zum Gesamtjahresumsatz bei.

Leerstand sinkt weiter


Das Berliner Leerstandsvolumen ist im Jahresverlauf 2013 weiter gesunken und wird nun bei 1,17 Mio. m² notiert. Die Leerstandsrate beläuft sich damit bei einem Büroflächenbestand von 17,63 Mio. m² auf 6,6 % (Dezember 2012: 7,0 %). „Wir gehen davon aus, dass sich das Leerstandsvolumen im Jahresverlauf 2014 weiter moderat reduzieren wird“, so Dietzold. Mit Blick auf Flächenqualitäten und Lagen betont Dietzold, dass Flächen mittleren Qualitätsstandards zunehmend fehlen. „2014 dürften wir eine weitere Angebotsverknappung in diesem Segment beobachten. Viele Kunden werden die Entscheidung fällen müssen: ‚Entweder höherwertige und somit auch teurere Flächen in 1A-Lagen anmieten oder als Alternative die Berliner B- und C Lagen prüfen‘. Obwohl die Bereitschaft der Mieter, höhere Mieten zu zahlen, aufgrund der insgesamt guten wirtschaftlichen Lage generell gestiegen ist, dürften B- und C Lagen in diesem Abwägungsprozess nicht selten als Gewinner hervorgehen.“

Spitzenmiete stabil


Seit Jahresende 2012 liegt die Spitzenmiete stabil bei 22,00 Euro pro m²/Monat. Demgegenüber tendiert die Durchschnittsmiete (12,25 Euro pro m²/Monat) nach oben, insbesondere in ausgesuchten Lagen von Kreuzberg, Friedrichshain, Prenzlauer Berg und Mitte wurde ein Anziehen der Mietpreise beobachtet. Insgesamt ist die Bereitschaft seitens der Eigentümer gesunken, Incentives zu gewähren.

„Wir blicken dem Jahr 2014 durchaus optimistisch entgegen“, so Inga Schwarz, Leiterin der Research Abteilung von Cushman & Wakefield in Deutschland. „Die deutsche Wirtschaft präsentiert sich weiter in guter Verfassung und wir registrieren in Berlin eine hohe Nachfrage seitens der Mieter. Vor allem Unternehmen der ersten Start-Up-Generation wachsen nun und suchen zusätzliche Flächen. Sie dürften dazu beitragen, dass wir 2014 erneut ein überdurchschnittliches Vermietungsvolumen deutlich jenseits der 500.000 m² registrieren können. Ob die 600.000-m²-Marke erreicht werden kann, bleibt indes abzuwarten.“