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Fulminanter Jahresauftakt auf dem Berliner Büroflächenmarkt

Berliner Vermietungsvolumen Ende März bei 152.000 m²  |  Leerstand sinkt  |  Spitzenmieten stabil

Der Berliner Büroflächenmarkt ist fulminant in das neue Vermietungsjahr gestartet. In den ersten drei Monaten wurden in der Bundeshauptstadt rund 152.000 m² Büroflächen neu angemietet. Es ist damit das höchste Vermietungsvolumen, das je in einem ersten Quartal in Berlin erzielt wurde. Im direkten Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum (127.000 m²) fällt das aktuelle Vermietungsvolumen rund 20 % höher aus. Die Betrachtung der vergangenen zehn Jahre ist weit deutlicher: Durchschnittlich wurden seit 2004 im ersten Vierteljahr rund 119.100 m² neu angemietet und somit 52 % weniger Büroflächen als in diesem Jahr.

Laut Analyse des internationalen Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield (C&W) wurden in den Monaten von Januar bis März 2014 bereits drei großflächige Vermietungen oberhalb von 10.000 m² gezählt. Grundsätzlich zählt Berlin zu den Standorten mit einem breitgefächerten Branchenmix. In den vergangenen Jahren hat sich jedoch die IT Branche zu einer der stärksten Mietergruppe entwickelt (aktuell 25 % des gesamten Vermietungsvolumens). So überrascht es nicht, dass der Anbieter der Internetsuchmaschine Idealo.de und die Firma Atos IT Solutions mit Anmietungen von jeweils 10.000 m² im ersten Quartal aufwarten. Die größte Transaktion im ersten Quartal geht auf das Konto von Netzbetreiber 50Hertz: Das Unternehmen mietete rund 16.900 m² Bürofläche im Teilmarkt City West. Unternehmen der öffentlichen Hand sind dagegen bis Ende März kaum in Erscheinung getreten – womit mittelfristig jedoch zu rechnen ist.

Die City West und die City Ost sind bei Mietern die am stärksten nachgefragten Teilmärkte und können rund die Hälfte des gesamten Berliner Flächenumsatzes auf sich vereinen. „Insgesamt herrscht in Berlin eine hohe Nachfrage“, so Gerald Dietzold, Leiter der Berliner Bürovermietungsabteilung von C&W „jedoch bei zu wenig adäquaten Objekten. Schon jetzt verlagert sich der Fokus zunehmend auf Projektentwicklungen, die oftmals erst mit einer Vorvermietungsquote von mindestens 50 % angestoßen werden. Ein weiterer Effekt ist, dass Randgebiete stärker nachgefragt werden als noch zuvor.“

Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den Mietpreisen wieder: Die Spitzenmiete für Büroflächen liegt unverändert bei 22,00 Euro pro m²/Monat. Im Durchschnitt tendieren die Mieten allerdings leicht nach oben. Durch die gute Angebots- und Nachfragesituation in den B- und C-Lagen, werden die Mieten in diesen Gebieten weiter moderat steigen.

Der Büroflächenleerstand entwickelt sich im gesamten Marktgebiet weiter rückläufig. Bereits seit Ende 2010 ist ein Fortschreiten des Leerstandsabbaus zu beobachten; so auch im ersten Quartal 2014. Aktuell beläuft sich die Leerstandsrate bei einem Büroflächenbestand von 17,7 Mio. m² auf 6,4 %.

Im ersten Quartal wurden 27.800 m² neue Büroflächen fertiggestellt. Dazu zählt unter anderem die Modernisierung des Bikini Berlin mit 17.000 m² Bürofläche. Unter den 334.500 m² im Bau befindlichen Flächen ist beispielsweise das Bundesinnenministerium mit rund 72.000 m² Bürofläche und Fertigstellungszeitpunkt noch in diesem Jahr.