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Der Münchener Büromarkt schwächelt im dritten Quartal

Flächenumsatz bis Ende September bei rund 402.000 m² - Leerstand weiterhin rückläufig - Spitzenmiete gibt Aufwärtsdruck nach

Der Münchener Bürovermietungsmarkt bleibt mit einem Flächenumsatz von rund 105.000 m² im dritten Quartal hinter den Erwartungen zurück. Das Ergebnis liegt 8 % unterhalb der 114.000 m², die im Vorjahresquartal erreicht wurden.

Das für die ersten neun Monate des Jahres 2014 verbuchte Umsatzvolumen von rund 402.000 m² (inklusive Eigennutzer)  liegt 7 % unter dem Vorjahreswert von 432.000 m². Damit bewegt sich der Flächenumsatz auch auf langjährige Sicht bis dato unterhalb des Durchschnitts: 16 % im Fünfjahres- (479.400 m²) und 17 % im Zehnjahresvergleich (484.300 m²).

Das Marktgeschehen auf dem Münchener Büromarkt zeigte sich in den vergangenen drei Monaten dennoch belebt, Großvermietungen blieben hingegen aus. Nach Cushman und Wakefield (C&W), internationales Beratungsunternehmen für Gewerbeimmobilien, erwies sich das Segment zwischen 1.000 m² und 3.000 m² als sehr nachgefragt. Dieser Trend zeigte sich bereits in den vorangegangen sechs Monaten. Für die gesamten drei Quartale 2014 haben Verträge in dieser Größenklasse ein Umsatzvolumen von rund 136.000 m² beigesteuert, was einem Anteil von ca. 34 % am Büroflächen-umsatz des Münchener Marktgebietes entspricht.

Am anmietungsstärksten zeigt sich derzeit die IT- und Kommunikationsbranche. Rund 16 % der Verträge wurden im dritten Quartal bzw. 15 % im gesamten Zeitraum von Januar bis September 2014 mit Mietern aus dieser Branche abgeschlossen.

Hubert Keyl, Leiter der Bürovermietungsabteilung von Cushman & Wakefield in München, führt zudem an: „Die Stärke und Attraktivität des Standortes München spiegelt sich auch im Vermietungsgeschehen ausserhalb der Münchener Stadtgrenzen wieder. Für viele Unternehmen ist eine Ansiedlung im gut angebundenen Umland durchaus eine Option, eine Reihe von Abschlüssen können so verbucht werden.“  

Die Leerstandsrate ist im dritten Quartal 2014 abermals gesunken. Sie beläuft sich Ende September auf 6,5 %, rund 1,3 Mio. m² stehen für kurzfristige Anmietungen zur Verfügung.

Durch die Fertigstellung von rund 48.300 m² Neubaufläche ist der Büroflächenbestand der Stadt München um 2 % gewachsen und umfasst Ende September 2014 rund 20,2 Mio. m². Im Bau sind aktuell rund 313.700 m². Für 43.000 m² ist ein Fertigstellungsdatum noch innerhalb dieses Jahres anvisiert, 90 % der Flächen sind vorvermietet.

Die Spitzenmiete, die für sehr gute Flächen in innerstädtischer Lage erzielt wird, gab in diesem Quartal dem bestehenden Aufwärtsdruck nach. Sie ist von 32,50 EUR pro m²/Monat auf 33,00 EUR pro m²/Monat gestiegen. Da die den Aufwärtsdruck bestimmenden Parameter -  eine große Nachfrage die einem geringen adäquaten Angebot gegenübersteht -  nach wie vor den Münchener Büromarkt bestimmen, ist ein erneutes Nachgeben der Spitzenmiete zum Jahresende möglich.

Für das vierte Quartal zeigt sich Hubert Keyl optimistisch: „Es sind einige großflächige Gesuche mit über 5.000 m² in der Pipeline. Wir gehen davon aus, dass der Markt im Jahresendgeschäft noch einmal anziehen wird.“