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Beharrliche Bewegung im Frankfurter Büromarkt

Jahresendergebnis von 360.000 m² | Leerstand erneut rückläufig | Spitzenmiete stabil

Das Vermietungsergebnis des vierten Quartals von 104.000 m² Bürofläche beendet ein verhaltenes Jahr am Frankfurter Büroflächenmarkt. Das Jahresergebnis von 360.000 m² liegt 20 % unter dem des Vorjahres (451.000 m²) und 22 % hinter dem Zehnjahresdurchschnitt (460.000 m²). Das vierte Quartal 2014 bleibt dabei 7 % hinter der durchschnittlichen Vermietungsleistung der letzten fünf Schlussquartale zurück. Zu diesen Ergebnissen kommen die Frankfurter Bürovermieter des internationalen Immobilienberaters Cushman & Wakefield (C&W).

Den größten Vertragsabschluss tätigte die Deutsche Bank bereits im ersten Quartal. Das größte Kreditinstitut Deutschlands wird phasenweise 32.000 m² im Tishman-Speyer-Projekt MainZero beziehen. Die geringe Verfügbarkeit hochwertiger Flächen war mitbestimmend für das Marktgeschehen des vergangenen Jahres. Insbesondere Gesuche über 10.000 m² führten oftmals nicht zu Neuabschlüssen, sondern zu Vertragsverlängerungen. Im Bankensektor war in einigen Fällen auch eine Konsolidierung des Personalbestandes nötig, was die Flächennachfrage ebenfalls beeinflusste.

Trotz des insgesamt geringen Vermietungsniveaus sind die Marktakteure positiv gestimmt. Zahlreiche Gesuche und Verlängerungen unterstreichen deutlich die generelle Bereitschaft neue Flächen zu beziehen. Verfügbare Bestandsflächen bieten jedoch oftmals nicht die gewünschte qualitative Verbesserung für die Mieter. „Für viele Teilmärkte gilt weiterhin, dass zu wenige Flächen in sehr guter Ausstattung an den Markt kommen. Vorvermietungsquoten lagen im vergangenen Jahr nahezu bei 100 %“, ergänzt Dennis Stern, Leiter der der Frankfurter Bürovermietungsabteilung von Cushman & Wakefield. Einige Unternehmen ziehen flexiblere Lösungen mit kürzerer Vertragsbindung einer Festlegung auf ein Projekt in der Planungsphase vor.

Mittleres Größensegment bleibt wichtigste Säule


Nach C&W bleibt das mittlere Größensegment zwischen 1.000 und 2.999 m² mit rund 28 % der gesamten Vermietungsleistung weiter die wichtigste Säule des Marktes. Der Marktanteil im kleinteiligen Segment unter 500 m² von 23 % unterstreicht gleichfalls seine solide Gesamtbasis. Größere Anmietungen fanden in 2014 weniger häufig statt als in den Vorjahren. Während in 2012 noch acht Anmietungen über 10.000 m² gezählt wurden, kamen in 2013 noch vier und im vergangenen Jahr nur noch drei Verträge zum Abschluss. Das Geschehen in diesem Segment konzentrierte sich auf Mietvertragsverlängerungen. Hier sind etwa die Zürich Versicherung und die Deutsche Bank mit Verlängerungen über jeweils 30.000 m², IBM über 18.000 m² sowie die Werbeagentur Ogilvy & Mather über 15.200 m² zu nennen. Neben dem Mangel an Alternativflächen ist auch ein proaktives Mietermanagement auf Eigentümerseite ein Treiber dieser Entwicklung.
Auf die Spitzenmiete schlug sich die Marktentwicklung nicht nieder: Sie bleibt weiterhin stabil und wird bei 37 Euro/m²/Monat registriert.

Flächenumwandlungen setzten sich fort


Nach wie vor finden Flächenumwidmungen und -abrisse im einfachen Segment statt. Insgesamt wurden im Verlauf des vergangenen Jahres 276.000 m² vom Markt genommen und die Leerstandsrate sank von 12,4 % auf aktuell 11,4 %. Ende Dezember standen von den insgesamt rund 12,24 Mio. m² Bürofläche in Frankfurt rund 1,39 Mio. m² kurzfristig für Anmietungen bereit.

Bis Ende Dezember 2014 wurden 293.000 m² Bürofläche fertiggestellt (2013: 451.000 m²). Davon entfallen 120.000 m² auf das vierte Quartal, darunter die Fertigstellung der EZB. Damit befinden sich aktuell noch weitere 240.000 m² im Bau.