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Hamburger Büromarkt erzielt 2014 ein Überdurchschnittliches Vermietungsergebnis

Flächenumsatz im Gesamtjahr 2014 liegt bei 502.000 m² | Leerstand weiter rückläufig | Spitzenmiete stabil

Das zurückliegende Jahr beschert dem Hamburger Büroflächenmarkt ein gutes Ergebnis. Insgesamt wurden rund 502.000 m² Büroflächen in 2014 umgesetzt (inklusive Eigennutzer), ein solides Plus von 16 % gegenüber dem Vorjahresergebnis von 434.000 m². Im langfristigen Vergleich liegt das Ergebnis 11 % über dem Fünfjahresschnitt von 454.000 m² und 7 % über dem Zehnjahresschnitt von 468.600 m². Auf das letzte Quartal entfallen rund 120.000 m².

Nach Cushman & Wakefield (C&W), internationales Beratungsunternehmen für Gewerbeimmobilien, basiert das gute Ergebnis des zurückliegenden Jahres auf großflächigen Eigennutzerprojekten sowie Vorvermietungen. So entfällt der größte Deal des Jahres 2014 auf die Vorvermietung über 32.000 m² an die Telekom im Teilmarkt City Nord. Der größte Abschluss im vierten Quartal wird mit 14.000 m² ebenfalls im Teilmarkt City Nord abgebildet. Insgesamt generierten Verträge größer 10.000 m² rund 122.000 m², was einem Anteil von rund 24 % am Umsatzvolumen entspricht.

Auf Basis von zwei Transaktionen über 10.000 m² hat sich die City Nord mit einem Anteil von rund 10 % am Flächenumsatz auf Rang drei im Teilmarkt-Ranking geschoben und liegt nun direkt hinter dem City-Süd-Kernbereich mit einem Anteil von 13 %. Der Spitzenplatz entfällt auf den Teilmarkt City mit einem Flächenanteil von 21 %. Die HafenCity – bis zur Jahreshälfte dank Eigennutzerprojekten fast gleichauf mit dem Teilmarkt City – ist in der zweiten Jahreshälfte zurückgefallen.

Leerstand weiter rückläufig


Zum Jahresende 2014 umfasst der Hamburger Büromarkt einen Flächenbestand von 14,4 Mio. m², kurzfristig verfügbar sind davon rund 1,1 Mio. m². Der Leerstand hat sich innerhalb 2014 sukzessive verringert: Bewegt sich die Leerstandsrate Ende 2014 bei 7,4 %, so lag sie Ende 2013 noch bei 7,9 %.

Stabile Spitzenmiete


Knapp 124.000 m² Bürofläche wurden innerhalb des Jahres 2014 fertig gestellt, was einen deutlichen Rückgang von 30 % gegenüber dem Fertigstellungsvolumen von 2013 bedeutet. Mit rund 303.000 m² im Bau bewegt sich die Aktivität auf einem für Hamburg durchschnittlichen Niveau. Für das Jahr 2015 ist ein Fertigstellungsvolumen von rund 150.000 m² Bürofläche zu erwarten. Rund 35 % davon sind Eigennutzerprojekten zuzuordnen wie z. B. der Neubau von Marquard & Bahls oder die Erweiterung von Heinemann, beides in der HafenCity. Ca. 37 % der in 2015 entstehenden und für den freien Mietmarkt zugänglichen Neubauflächen sind vorvermietet.
Unter diesen Voraussetzungen bleibt das Angebot an neuen und hochwertigen Flächen begrenzt. Die Teilmarktmieten stehen daher leicht unter Druck, verharren aber aktuell noch auf Vorquartalsniveau. Die Spitzenmiete, die im Teilmarkt City erzielt wird, steht zum Jahresende weiterhin bei 24 Euro/m²/Monat.

Das überdurchschnittliche Ergebnis 2014 profitierte von großflächigen Vorvermietungen und Eigennutzerprojekten. „2015 wird es schwer haben, hier anzuschließen“ so Till Haubrich aus dem Hamburger Bürovermietungsteam von C&W. „Dennoch, die Zeichen stehen gut. Aufgrund der soliden wirtschaftlichen Stärke der Freien und Hansestadt Hamburg erwarten wir ein Vermietungsergebnis in Höhe des Zehnjahresdurchschnitts.“