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Rekordjahr für Industrieflächen in Osteuropa

Vier Mal so viel Industrieflächen wie vor zehn Jahren | Vermietungsvolumen ebenfalls vervierfacht  |  Über 90 % des Bestands ist vermietet  |  Mietinteresse bleibt sehr hoch  |  25 % des osteuropäischen Investmentvolumens entfallen 2014 auf Industrieflächen

Ca.18 Mio. m² moderne Industrieflächen sind heute in Osteuropa vorhanden, vor zehn Jahren waren es gerade einmal 4,6 Mio. m². Damit erreicht die Region heute westeuropäisches Niveau – so verfügen zum Beispiel die deutschen Top-Logistikregionen über einen Bestand von rund 22 Mio. m² moderner Industrieflächen. Dies zeigt eine Untersuchung des Central European (CE)-Vermietungsteams für Industrieflächen des internationalen Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield (C&W).

„Wir befinden uns in einer glänzenden Dekade für den Industrieflächenmarkt in Central Europe“, erklärt Ferdinand Hlobil, Partner und Leiter des Central European Industrial Teams von C&W, „getragen von einem deutlichen Wachstum des Bruttosozialprodukts in Osteuropa. Der Markt hat riesige Fortschritte gemacht und wird auch weiterhin wachsen.“

Geringer Leerstand ist Indiz für Wachstum

Der Leerstand von Industrieflächen in Osteuropa liegt heute unter 8 %, vor fünf Jahren lag er noch bei 15 %. Ein stetiger Zustrom neuer Mieter hat nicht nur zu sinkendem Flächenangebot geführt, sondern jüngst auch die Entwicklung neuer Projekte in Gang gesetzt. „Leerstand spiegelt die wirtschaftliche Entwicklung wider: je niedriger die Quote, desto besser geht es der Wirtschaft - fallende Leerstände zeigen wachsenden Bedarf“, erklärt Hlobil weiter. Den größten Erfolg hatte in den letzten zwölf Monaten Ungarn zu verzeichnen, hier fiel der Leerstand auf 6 %. Die Slowakei hält weiterhin den Spitzenplatz mit einer Leerstandquote von lediglich etwas über 3 %. „In Polen sank der Leerstand um 4 Prozentpunkte auf 6,8 % und erreichte damit die niedrigste Quote seit der Wirtschaftskrise.

Ein Großteil des modernen Flächenangebotes wurde im Zuge der hohen Anmietungstätigkeit absorbiert. Dies war der Startschuss für neue Projektentwicklungen, sowohl im Bestand als auch in der Erschließung neuer Flächen“, so Tom Listowski, Leiter Industrial Departement & CEE Corporate Relations von Cushman & Wakefield in Polen. „Besonders in wichtigen Industrieregionen wie Posen, Oberschlesien und Niederschlesien, aber auch aufblühenden Orten wie Lublin, Rzeszow und Stettin stehen Projektentwickler in den Startlöchern.“

Mehr als 1,4 Mio. m² neue Vermietungsflächen entstanden 2014 in Osteuropa, etwas mehr als die 1,3 Mio. m² im Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Polen hält die Spitze mit über 1 Mio. m²; auch 2007 und 2008 lag das Baufertigstellungsvolumen in Polen jeweils bei über 1 Mio. m².

Vermietungsrekorde überschritten

Die Vermietungsleistung stieg 2014 auf 4,4 Mio. m² Industrie- und Logistikflächen und überschritt damit die Rekordmarke des Vorjahres noch einmal um eine halbe Million Quadratmeter. Über die gesamte Dekade entfallen 75 % des Vermietungsvolumens auf Polen und Tschechien. Die verbleibenden 25 % verteilen sich auf Ungarn, die Slowakei und Rumänien. Bei diesem Verhältnis wird es nach Ansicht der Berater von C&W wohl auf längere Sicht bleiben.

Ausblick

„Der Industrieflächenmarkt ist in Osteuropa bereits ziemlich groß, eine ungezügelte Expansion ist nicht vonnöten“, meint C&W-Manager Hlobil. „Wir erwarten, dass neue Bauvorhaben auf längere Sicht mit kommunalen Plänen kollidieren werden, da Letztere die Revitalisierung von bebauten Flächen favorisieren. Neuentwicklungen sollten daher gut bedacht sein.“

Für die kommenden Jahre zeichnet sich ein jährliches Baufertigstellungsvolumen zwischen 750.000 und 1.250.000 m² in Osteuropa ab. Ungarn, Rumänien und die Slowakei haben das größte Entwicklungspotenzial. Hier wurde in der Vergangenheit wenig gebaut, das Angebot ist daher geringer als in Polen und Tschechien.

Ein Blick auf die Märkte in Ungarn und Tschechien führt die Unterschiede deutlich zu Tage: Ungarn und Tschechien haben etwa dieselbe Einwohnerzahl, doch gibt es in Ungarn weniger als 2 Mio. m² Industrieflächen, in Tschechien dagegen fast 5 Mio. m². Der ungarische Markt belebt sich nun immer stärker, mehr und mehr Entwickler peilen den Markt an.

Tom Listowski vom polnischen C&W-Team ergänzt: „2015 erwarten wir wieder ein starkes Jahr für Industrie- und Logistikflächen in Polen. Die Nachfrage dürfte auf hohem Niveau verharren, was einen Anstieg des Projektentwicklungsvolumens erwarten lässt, sowohl an bekannten als auch an neuen Standorten. Spekulative Projektentwicklungen sind in den Kerngebieten wahrscheinlich, auf den Nutzer zugeschnittene Projekte in B- und C- Standorten.“

Industrie- und Logistikflächen waren auch für Investoren äußerst attraktiv: 2014 flossen 1,85 Mrd. Euro in zentraleuropäische Investments. Allerdings ist hier nach Einschätzung der C&W-Berater Raum für Veränderungen gegeben: Industrieflächen in Zentraleuropa befinden sich aktuell fast ausschließlich in der Hand ausländischer Projektentwickler und Anlagefonds. Regionale Pensionsfonds gibt es unter den Eigentümern so gut wie nicht, hier ist Raum für Wachstum.