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Keine Spekulationsblase im Einzelhandel – geringes Angebot verhindert höheres Investmentvolumen

Region EMEA erwartet 2015 eine Steigerung um 14,5 %  |  Einzelhandelsinvestitionen sollen 56,3 Mrd. EUR erreichen

15,4 Mrd. Euro betrug das Investmentvolumen in Einzelhandelsimmobilien in der Region EMEA (Europa/Naher Osten/Afrika) im letzten Quartal 2014. Es zeigte damit nur eine geringe Veränderung zum Vorjahreszeitraum, wo es bei 15,3 Mrd. Euro lag. Dies ergibt eine Analyse, die das internationale Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield (C&W) jetzt in seinem jährlichen Kapitalmarktreport „International Investment Atlas“ auf der internationalen Immobilienfachmesse MIPIM in Cannes präsentierte.

Wie das Unternehmen ausführt, hat die nach wie vor steigende Nachfrage das Investmentvolumen 2014 auf insgesamt 49,2 Mrd. Euro getrieben, das ist der höchste Wert seit 2007.

Ein höheres Produktangebot hätte nach Meinung der C&W-Experten für ein noch höheres Investmentvolumen gesorgt. So aber dominierte in vielen Regionen das Bürosegment das Investmentmarktgeschehen. Sein Marktanteil lag im vierten Quartal 2014 bei 44 %, der von Einzelhandelsimmobilien dagegen nur bei 20 %. Auf Industrieimmobilien entfielen 11 % des Investmentvolumens, alle anderen Segmente wie Hospitality, Studentenwohnungen und Mixed-Use Konzepte vereinigten 25 % Marktanteil auf sich.

UK und Deutschland liegen vorn

Das Vereinigte Königreich und Deutschland halten trotz im Jahresverlauf leicht zurückgehender Investmentaktivität die Plätze Eins und Zwei im Einzelhandelssektor. Hier konnte das Angebot an qualitativ hochwertigem Bestand mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Demgegenüber ist das Investmentvolumen in Frankreich mit einem Plus von  94 % deutlich gestiegen. Der Investmentmarkt Frankreich zementierte damit seinen starken dritten Platz im Ranking der europäischen Einzelhandelsinvestmentmärkte. Kurz herausgefordert wurde diese Position zu Jahresbeginn 2014 durch Spanien. Dies unterstreicht das Verlangen des Marktes nach erstklassigen Standorten.

Die südeuropäischen Einzelhandelsinvestmentmärkte  haben sich  insgesamt gut behauptet. Das Investmentvolumen kletterte in Spanien um 117 % auf 2,6 Mrd. Euro und damit auf ein Sechsjahreshoch. In Italien stieg es um 65 %, und in Portugal um 98 %. Die höchsten Wachstumsraten erreichten Irland (714 %), Tschechien (407 %), Österreich (328 %) und die Niederlande (207 %). Uneinheitlich verlief die Entwicklung in Osteuropa.

Während die Ereignisse in der Ukraine einige Regionen destabilisierten, verzeichneten viele zentral- und osteuropäische Märkte ein lebhaftes Jahresende. Vor allem in Ungarn, der Slowakei, Rumänien und Bulgarien ist das Investmentvolumen im Segment für Einzelhandelsimmobilien zum Jahresende 2014 noch einmal deutlich gestiegen.

Verbesserung der Angebotssituation erwartet

Die Experten von Cushman & Wakefield erwarten, dass sich die Angebotssituation insgesamt verbessert, jedoch der Mangel an hochwertigen Flächen auch 2015 auf den Markt drücken wird. Die Renditekompression dürfte sich vor dem Hintergrund der EZB-Anleihekäufe und der so erhöhten Geldmenge im Markt weiter beschleunigen, was mit profitablen Transaktionen für so manchen Marktteilnehmer verbunden sein dürfte. Gleichzeitig wird eine  Ausweitung der Nachfrage auf neue Märkte prognostiziert. Diese Kombination sollte für künftiges Umsatzwachstum ausreichen.

Für die meisten europäischen Länder zeichnet sich für 2015 eine robustere wirtschaftliche Entwicklung ab, insbesondere die Konsumlaune sollte sich weiter verbessern. David Hutchings, Chef der EMEA Investment Strategy von C&W, sieht „positivere Bedingungen für den Einzelhandelsmarkt aufgrund niedriger Ölpreise, Deflationstendenzen und der weiter verbesserten Arbeitsmarktsituation. Doch nicht alle Händler und Einzelhandelsimmobilien werden profitieren können; ein Grund dafür ist die Verlagerung auf immer mehr Kanäle, der so genannte Multi-Channel-Handel. Darüber hinaus steht und fällt die Marktperformance mit der Lage und dem Standort. London bleibt hier klar die Nummer Eins. In London wurden letztes Jahr 6,7 % des gesamten europäischen Investmentvolumens mit Einzelhandelsimmobilien generiert. Die Investmentaktivität ist allerdings aufgrund des zunehmend knappen Angebotes von Top-Objekten jüngst gesunken. Ganz anders die Situation in Paris, der Nummer Zwei in Europa: Hier registrieren wir für 2014 ein Umsatzplus von 27 %. Auf den Plätzen folgen Birmingham und Madrid. Die spanische Hauptstadt sah ein Investmentplus im Einzelhandelsbereich um 123 % und unterstrich damit den Aufschwung des Landes.“

In Südeuropa greift Erholung Platz

In Südeuropa stieg das Investmentvolumen um 87 %, in Westeuropa um 19 % und in Nordeuropa um 5 %. Für Osteuropa wird für 2014 ein Minus um 23 % vermeldet. Rechnet man allerdings Russland und die Ukraine heraus, verzeichnete die Region ein Plus von 18 %.

Michael Rodda vom Retail Capital Markets EMEA bei C&W sagt: „Der Einzelhandelsinvestmentmarkt war 2014 ganz klar vom knappen Angebot im Top-Segment geprägt. Investoren, deren Anlagefokus im Premium-Bereich liegt, werden sich zunehmend aus ihrer Komfortzone herausbewegen oder aber höhere Preise akzeptieren müssen. Die Marktteilnehmer in Südeuropa blicken auf ein sehr starkes 2014 zurück. Der Aufschwung hat wirklich Fuß gefasst und neue Möglichkeiten taten sich auf. Insbesondere Spanien sticht heraus, wo sich die Wirtschaft festigte und die Reformbemühungen Früchte tragen. Auch Italien wird 2015 die Erholung spüren. Insgesamt verbreitert sich das Investoreninteresse: Bereits zum Jahrsende 2014 belebte sich das Marktgeschehen in Osteuropa trotz der Unsicherheiten in Russland und der Ukraine wesentlich.“

Jan-Willem Bastijn, Leiter des Teams Capital Markets EMEA von C&W, ergänzt: „Investoren fragen Europa außerordentlich stark nach, der Fokus richtet sich bei Einzelhandelsflächen weiterhin auf hohen Qualitätsstandard. Anzeichen für eine Blase oder verbreitete Fehlbewertungen zeigen sich nicht. Aber die Risikotoleranz wird weiter steigen, damit steigt das Interesse an neuen Märkten und neuen Entwicklungen. Die Konkurrenz unter den Käufern wird zunehmen, geht sie doch einher mit der Erholung des Konsuminteresses.“ Alles in allem erwarten die Experten von Cushman & Wakefield, dass die Investitionen im Jahr 2015 um 14,5 % auf 56,3 Mrd. Euro steigen.

HIER zum Download des International Investment Atlas auf unserer Microsite

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