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Europas Einkaufsstraßen erleben Renaissance

  • Einzelhandel hat sich als einziger Sektor vollständig von der Finanzkrise erholt
  • Randmärkte und Zweitstädte profitieren vom Wachstum
  • Osteuropa, Deutschland, Spanien, Portugal und Schweden sind Hotspots für Investments in 2016

Für Europas Luxusmeilen war 2015 erneut ein starkes Jahr. Dies zeigt die aktuelle Studie „Highstreet Renaissance in Europe“ von Cushman & Wakefield. Danach verzeichnete die Mailänder Via Montenapoleone innerhalb von zwölf Monaten einen Anstieg der Mieten von 41,2 % und repräsentiert damit das stärkste Mietpreiswachstum in Europa in 2015. Es folgen Roms Via Condotti mit +37,5 % und die Avinguda Diagonal in Barcelona mit +33,3 %.

Kleinere, aber doch bemerkenswerte Steigerungen waren in Paris, London, Dublin, Venedig, Lissabon und Madrid zu beobachten. Dank dieses außergewöhnlichen Wachstums ist der Einzelhandel auf den Luxuseinkaufsstraßen der einzige gewerbliche Immobiliensektor, in dem die Spitzenmieten so hoch sind wie nie zuvor. Zeitgleich unterschreiten die Renditen aufgrund der Kaufpreisentwicklung und der niedrigen Zinsen die Werte vor der Rezession.

Der starke Fokus auf den innerstädtischen Einzelhandel spiegelt den urbanen Lifestyle wider, der unter anderem auch auf der demographischen Entwicklung und dem wachsenden Städtetourismus fußt.

Stärkere Marktverdichtung

„Der Trend zur Reurbanisierung führt zu einer stärkeren Verdichtung auf dem Markt“, erklärt Monika Sujkowska, Senior Analyst im Investment Strategy Team von Cushman & Wakefield, „aber auch zu einer großen Nachfrage nach smarter Stadtplanung und effektiven Transportwegen. Die Menschen wollen eine gesunde Umwelt, wenig Stress und eine intelligente Infrastruktur zu gleichzeitig niedrigen Preisen. Für den Einzelhandel ergibt sich daraus der ideale Standortmix, bestehend aus zentral gelegenen Shops in direkter Nähe von kulturellen Angeboten, Arbeitswelt, Bildungseinrichtungen, Restaurants und Touristenmagneten. So können die Menschen gleichzeitig und an einem Ort einkaufen, arbeiten und das soziale Leben genießen. Dadurch ergibt sich auch ein weiterer Vorteil für den Einzelhandel: viel Laufkundschaft!“

„Es geht aber nicht nur um viel Laufkundschaft und hohe Umsätze. In unserer stark vernetzen Welt kommt der markenadäquaten stationären Präsenz eine besondere Bedeutung zu. Eine am richtigen, das heißt dem Markenimage entsprechenden Mikrostandort gelegene Filiale in einem entsprechenden Gebäude trägt wesentlich zur Wertschöpfungskette einer Marke bei. Dies erklärt auch die beiden parallelen Trends zu großen Outlets in Stadtzentren einerseits und dem Interesse an aufstrebenden Einkaufsstraßen in den Primärstädten und Highstreets in den B-Städten andererseits. So soll die Aufmerksamkeit für die Marke gestärkt und erweitert werden”, fügt Sujkowska hinzu.

Michael Rodda, Head of European Retail Investment bei Cushman & Wakefield, erklärt außerdem: „Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in zentralen Lagen hat extrem zugenommen – allerdings nicht überall gleich stark. Da Einzelhändler kontinuierlich nach neuen Expansionsmöglichkeiten suchen, werden 2016 neben den klassischen Luxuseinkaufsstraßen in Paris, London, Rom, Mailand, Barcelona und Madrid vor allem B-Städte in den etablierten Zielregionen sowie auch Standorte in kleineren Ländern nachgefragt werden. Die Händler fokussieren sich auf Regionen, in denen sie von Wirtschaftswachstum und steigender Kaufkraft profitieren können.”

Zentral- und Osteuropa ziehen als Folge ihrer konstant zunehmenden Urbanisierung immer mehr Einzelhandelsnachfrage auf sich. Dies gilt besonders für Prag und die polnischen Großstädte. Nachdem hier während der letzten 20 Jahre große Shoppingcenter den Markt dominiert haben, ändert sich das Stadtbild allmählich. Die aufstrebende Mittelklasse möchte ein individuelleres und spannenderes Shoppingerlebnis. Stadtplaner haben diesen Trend bereits erkannt und Restaurants und Shoppingmöglichkeiten in Neubauten und immer mehr auch in historischen und revitalisierten Gebäuden wie alten Kasernen, Markt- oder Fabrikhallen integiert. Besonders Polen sticht bei dieser Entwicklung hervor. Mit diesem Konzept – kleinere, traditionelle Läden, hohe Qualität, ein Mix aus Restaurants und Shops – lässt sich das Potenzial der Highstreets nach Einschätzung von Cushman & Wakefield erfolgreich entfalten.

Auch Südeuropa kann sich über hohe Investitionen freuen. Der Boom in den erstklassigen Einkaufsstraßen der Hauptstädte von Spanien und Portugal weitet sich auf Nebenstraßen und kleinere Städte aus. Für diese Art der Wiederbelebung ist die Calle Orense in Madrid ein erfolgreiches Beispiel. Die Mieten in Palma de Mallorca sind in den letzten 18 Monaten beispielsweise um 18 % gestiegen; im spanischen Puerto Banus und kleineren Städten in Portugal findet eine ähnliche Entwicklung statt. Der Einzelhandel in Portugals historischen Stadtzentren profitiert zudem von investitionsfördernden Gesetzesänderungen und neuen Steueranreizen.

In Deutschland blieb das Mietwachstum im Jahr 2015 trotz einer hohen Nachfrage und einer guten Wirtschaftslage verhalten. Die Einzelhändler konzentrieren sich besonders auf die etablierten großen Einkaufsstraßen – nicht zuletzt, um sich bestmöglich gegenüber einem immer stärker werdenden Onlinehandel zu positionieren. Zunehmendes Interesse gewinnen die Innenstädte von wirtschaftsstarken B- und C-Städten insbesondere dort, wo sich in Neubauten oder Revitalisierungen moderne Ladenkonzepte realisieren lassen.

Auch in Schweden werden die Mieten im großstädtischen Einzelhandel potenziell steigen, weil sich das Kaufverhalten der Leute ändert, das Angebot knapp ist und die Mieten schon in den letzten Jahren moderat angezogen haben. Zudem planen die Stadtzentren von Stockholm, Göteborg und Malmö, sich neu aufzustellen. Der neue Shop-Mix in den A-Lagen hat den Markt bereits positiv beeinflusst, sodass internationale Marken ihre ersten Filialen in Schweden und zum Teil in ganz Skandinavien eröffnet haben. Es wird erwartet, dass dieser Trend anhält – wo es früher nur Büros gab, werden sich bald mehr und mehr Shops, Restaurants, Wohngebäude und Hotels ansiedeln.