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Der Münchner Gewerbeimmobilienmarkt gönnt sich eine Verschnaufpause

München, 27. Juni 2017 – Für das zweite Quartal 2017 beobachtet Cushman & Wakefield einen deutlichen Rückgang des Investitionsvolumens am Gewerbeimmobilienmarkt innerhalb der Stadt München auf 275 Millionen Euro im Vergleich zu 1,46 Milliarden Euro im ersten Quartal.

Dieser Rückgang von etwa 81 Prozent ist vor allem auf drei Großtransaktionen zurückzuführen, die noch in das erste Quartal gefallen sind, sowie kurz vor Abschluss stehende Transaktionen, die voraussichtlich in das dritte Quartal fallen werden. Das zweite Quartal hingegen hat keine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich vorzuweisen.

Dies spiegelt sich auch in der durchschnittlichen Transaktionsgröße im zweiten Quartal wider, die mit 25 Millionen Euro pro Transaktion um 50 Prozent geringer ausfällt als im ersten Quartal.

Catharina Fader, Head of Capital Markets München bei Cushman & Wakefield, sagt: „Wir erwarten für die zweite Jahreshälfte und insbesondere für das dritte Quartal wieder stärkere Verkaufsumsätze. Allein das voraussichtliche Transaktionsvolumen der aktuell am Markt befindlichen Immobilien beläuft sich auf rund 1,3 Milliarden Euro.“

Angebotsverknappung am Bürovermietungsmarkt spitzt sich im zweiten Quartal 2017 weiter zu

Im Bürovermietungsmarkt sieht es ähnlich aus. Lag der Flächenumsatz im ersten Quartal noch bei mehr als 250.000 Quadratmetern, zeigt die Hochrechnung für das zweite Quartal einen Take-up von gut 160.000 Quadratmetern. Aufs Halbjahr gerechnet liegt das Jahr 2017 mit gut 420.000 Quadratmetern über dem ersten Halbjahr 2016 mit rund 394.000 Quadratmetern.

Die Spitzenmiete blieb im zweiten Quartal stabil bei 35,00 Euro pro Quadratmeter im Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Münchner Marktgebiet (16,40 Euro) lag im Vergleich zu Q1 2017 um 0,50 Euro höher. Grund dafür ist nicht zuletzt, dass in Q2 rund 80 Prozent der neu angemieteten Flächen im Münchner Stadtgebiet lagen.

Anders als im ersten Quartal 2017 gab es im zweiten Quartal keine einzige Großflächenanmietung von mindestens 10.000 Quadratmetern (in Q1 waren es vier). Zudem wurde bislang nur eine einzige Neuanmietung im Bereich 3.000 bis 5.000 Quadratmetern registriert gegenüber 10 Neuverträgen im Vorquartal.

Hubert Keyl, Head of Office Agency München bei Cushman & Wakefield, sagt: „Die Marktsituation im Stadtgebiet spitzt sich weiter zu. Insbesondere zusammenhängende Flächen mit mehr als 1.000 Quadratmetern sind nur noch vereinzelt zu haben. Das spiegelt sich in steigenden Angebotsmieten wider. Zahlreiche Großgesuche mit Bezugswunsch 2019/2020 sind heute schon aktiv, sodass es durchaus sein kann, dass die Projekte mit diesem Fertigstellungsdatum bereits bis Mitte nächsten Jahres komplett vermietet sind.“

Münchner Umlandgemeinden deutlich im Trend

Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens im Münchner Umland erfreuen sich der Norden und Osten großer Beliebtheit. Das Ergebnis des ersten Quartals mit ca. 225 Millionen Euro wird dieses Quartal voraussichtlich erneut erzielt.

Die hohe Nachfrage am Mietflächenmarkt, das knappe Flächenangebot im Stadtgebiet sowie das geringe Projektentwicklungsvolumen rücken gut angebundene Bürostandorte in den Umlandgemeinden in den Fokus der Mieter.

„Immer mehr Investoren erkennen die Chancen dieser Entwicklung, was sich bereits in deutlich fallenden Renditen widerspiegelt. Selbst die 5-Prozent-Hürde ist im Umland der bayerischen Landeshauptstadt heute keine mehr“, sagt Catharina Fader.

Hubert Keyl ergänzt: „Aufgrund der zunehmenden Flächenverknappung erwarten wir – insbesondere bei Großanmietungen –, dass die Unterzeichnung von Mietverträgen gut zwei Jahre vor Flächenbezug stattfindet oder bei kurzfristigerem Flächenbedarf die Vermietungstransaktionen im Umland in der zweiten Jahreshälfte zunehmen werden.“