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Berliner Büromarkt: Leerstandsquote sinkt weiter auf nur noch 1,6 Prozent, Flächenengpässe hemmen Umsatz

Q3 Berlin
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Spitzenmiete steigt im Jahresvergleich um 16,4 Prozent

Berlin, 5. Oktober 2018 – Zum Ende des dritten Quartals erreicht der bisherige Flächenumsatz des Jahres 2018 auf dem Berliner Büromarkt 591.200 Quadratmeter und liegt damit 16 Prozent unter dem Rekordwert des Vorjahres von 704.000 Quadratmetern, stellt Cushman & Wakefield in seiner aktuellen Büromarktstudie fest. Das Vermietungsvolumen bleibt mit dem erzielten Resultat jedoch auf einem hohen Niveau: Der Flächenumsatz übertrifft den Fünfjahresdurchschnitt für den Vergleichszeitraum der ersten drei Quartale um neun Prozent, den langjährigen Zehnjahresdurchschnitt um 28 Prozent.

Zwei Großabschlüsse für die MediaSpree, Angebotsmangel für Flexible-Workspace-Konzepte

Auf das dritte Quartal entfallen mit 207.700 Quadratmetern mehr als ein Drittel des Gesamtumsatzes, darunter auch zwei großflächige Anmietungen mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern Bürofläche im engeren Umfeld der Teilmarktlage MediaSpree: Die Deutschen Bahn sicherte sich rund 13.000 Quadratmeter in der Projektentwicklung B:HUB, zudem vermittelte Cushman & Wakefield 11.600 Quadratmeter an die Lesson Nine GmbH in einer Projektentwicklung in der Andreasstraße. Die Anmietung von Vattenfall in Berlin-Schöneberg über knapp 30.000 Quadratmeter aus dem zweiten Quartal bleibt die größte Transaktion des Jahres.

Flächenanmietungen von Flexible-Workspace-Anbietern bleiben bislang unter dem Niveau des Vorjahres. Wurden in den ersten neun Monaten 2017 rund 26.000 Quadratmeter an diese Konzepte vermietet, so waren es im aktuellen Jahr 20.800 Quadratmeter. Weitere Gesuche sind im Markt vorhanden, doch wird es für die Anbieter schwerer, geeignete Flächen für ihre Konzepte zu finden. Ein Jahresumsatz wie im letzten Jahr, als 65.000 Quadratmeter für Flexible-Workspace-Flächen umgeschlagen wurden, dürfte 2018 daher voraussichtlich nicht zu erreichen sein.

Als hemmender Faktor für den Flächenumsatz wirkt auch das stetig geringer werdende Flächenangebot im Bestand: Ende des dritten Quartals erreicht der Leerstand einen neuen Tiefstand von 307.200 Quadratmetern. Die Leerstandsquote beträgt Ende September lediglich 1,6 Prozent, zum Ende des Halbjahres waren es noch 2,2 Prozent. In den stark nachgefragten zentralen Bürolagen Berlins ist die Situation noch angespannter: Hier sind nur noch rund 89.000 Quadratmeter für einen kurzfristigen Bezug verfügbar. Ein ähnlich niedriges Leerstandniveau hatte es in Berlin zuletzt Anfang der 1990er-Jahre gegeben.

Antje Helmer, Associate Director bei Cushman & Wakefield in Berlin, sagt: „Insbesondere für Nutzer, die Flächen im Segment unter 1.000 Quadratmetern suchen, ist es kaum noch möglich, kurzfristig geeignete Flächen zu finden. Während Großnutzer mit einem längeren Planungshorizont auf Projektentwicklungen ausweichen, ist eine Wartezeit von mehreren Jahren für kleinere Unternehmen meist keine Option. Zudem bevorzugen Eigentümer in der Regel zunächst die Anfragen von Großnutzern, bevor sie kleinteilige Flächen in ihren Projektentwicklungen anbieten.“ Dieser Trend war auch im dritten Quartal zu beobachten: Sechs der sieben Verträge über mehr als 5.000 Quadratmeter Bürofläche wurden als Vorvermietungen in Projektentwicklungen unterzeichnet. Im Gesamtjahr war dies bei zehn von 15 Verträgen in dieser Größenklasse der Fall.

Hinzu kommt, dass ein Großteil der Flächen in Neubauprojekten vom Markt bereits absorbiert ist. Für die Flächen, die bis zum Jahresende fertig gestellt werden sollen (rund 42.000 Quadratmeter), beträgt die Vorvermietungsquote 75 Prozent und von den mehr als 600.000 Quadratmetern neuer Büroflächen, die für 2019 erwartet werden, sind bereits heute mehr als 60 Prozent vermietet.

Durchschnitts- und Spitzenmieten steigen weiter

Der Wettbewerb um die knappen Flächen spiegelt sich in der Mietpreisentwicklung wider: Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete ist in den letzten zwölf Monaten um 4,50 Euro auf jetzt 32,00 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen.

„Für besondere Flächen, wie zum Beispiel in den oberen Etagen des Office Towers Upper West, werden mittlerweile Preise gezahlt, die noch deutlich über der Spitzenmiete von 32 Euro liegen. Es ist davon auszugehen, dass für Bürotürme, die zukünftig an den Markt kommen werden, wie beispielsweise am Hauptbahnhof und in der MediaSpree, im Einzelfall Mietabschlüsse von mehr als 40 Euro pro Quadratmeter im Monat möglich sind. Der Wettbewerb um diese Flächen wird die Spitzenmiete weiter in die Höhe treiben“, so Antje Helmer.

Auch die über alle Neuabschlüsse der letzten zwölf Monate gewichtete Durchschnittsmiete befindet sich weiterhin im Aufwind und notiert aktuell bei 19,70 Euro pro Quadratmeter und Monat. In den zentralen Bürolagen ergibt sich ein Durchschnittswert von 23,30 Euro monatlicher Quadratmetermiete.


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