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Nachfrageüberhang sorgt in den deutschen Top-4-Büromärkten für weiter steigende Spitzenmieten

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  • In Berlin, Hamburg, Frankfurt und München wurden seit Anfang 2018 insgesamt 2,14 Millionen Quadratmeter Büroflächen vermietet

Frankfurt, 5. Oktober 2018 – Auch im dritten Quartal des laufenden Jahres profitierten die deutschen Büromärkte nicht nur von einer anhaltend hohen Nachfrage nach Büroflächen, sondern auch von einer hohen Abschlussbereitschaft bei den Mietern. Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 777.800 Quadratmetern in den Top-4-Märkten Berlin, Hamburg, Frankfurt und München erwies sich das dritte Quartal zudem als das bislang stärkste im laufenden Jahr. Das sind die Ergebnisse der jüngsten Untersuchung von Cushman & Wakefield zu den Entwicklungen der wichtigsten deutschen Büromärkte. Der von Anfang Januar bis Ende September insgesamt realisierte Flächenumsatz erreichte den Wert von 2,14 Millionen Quadratmetern. Das Ergebnis aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum 2017 wurde zwar um rund drei Prozent verpasst, der Fünfjahresdurchschnitt jedoch um 22 Prozent übertroffen.

Großflächenanmietungen von mindestens 10.000 Quadratmetern trugen – bei einer Summe von rund 424.000 Quadratmetern – ein Fünftel zum aggregierten Flächenumsatz bei. Bei drei dieser insgesamt 23 Neuabschlüsse ging es um Flächen von mindestens 30.000 Quadratmetern, wobei der Baustart der Beiersdorf-Konzernzentrale in Hamburg mit rund 48.000 Quadratmetern Bürofläche als größte Transaktion in die Statistik floss.

Als stärkste Nachfragegruppen erwiesen sich in den ersten drei Quartalen die Branchen IT/Kommunikation sowie die Verwaltung von Industrieunternehmen, die rund 14 Prozent beziehungsweise rund zwölf Prozent des gesamten Flächenumsatzes in den Top-4-Märkten verantworteten. Dabei konzentrierten sich die Anmietungen aus den Sektoren IT/Kommunikation vor allem auf München und Berlin mit jeweils mehr als 100.000 Quadratmetern. Am Frankfurter Markt hingegen war der Flächenumsatz durch Verwaltungen von Industrieunternehmen kaum von Bedeutung. In Frankfurt bestätigen erneut Banken und Finanzdienstleister mit einem seit Jahresbeginn aufgelaufenen Flächenumsatz von gut 100.000 Quadratmetern ihre hohe Bedeutung für Stadt und Büromarkt.

Flexible-Workspace-Konzepte mieteten in den Top 4 bislang insgesamt gut 132.000 Quadratmeter neue Büroflächen an. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Plus von 23 Prozent. Der Schwerpunkt der Flächenabschlüsse lag in Frankfurt bei rund 47.000 Quadratmetern beziehungsweise dem 2,8fachen des Vorjahreszeitraums 2017 und in München bei knapp 45.000 Quadratmetern beziehungsweise dem 1,4fachen des Vorjahreszeitraums. Dagegen fiel der Flächenumsatz durch Flexible-Workspace-Betreiber in Berlin (minus 20 Prozent) und vor allem in Hamburg (minus 41 Prozent) deutlich geringer aus als im Vorjahr. Teils dürften wesentliche Standorte bereits gesichert sein, teils passen Anforderungsprofile und angebotene Flächen nur unzureichend aufeinander und verlängern den Suchzeitraum.

München am stärksten – Umsatz um 15 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum

Spitzenreiter beim Büroflächenumsatz ist der Münchner Markt. Der aufsummierte Flächenumsatz der ersten drei Quartale liegt mit 699.900 Quadratmetern fast 15 Prozent über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Berlin folgt mit 591.200 Quadratmetern an zweiter Stelle. Die Bundeshauptstadt verfehlte ihr Vorjahresergebnis um 16 Prozent. Frankfurt (436.200 Quadratmeter) und Hamburg (413.800 Quadratmeter) haben ähnlich hohe Flächenumsätze erreicht, wobei Frankfurt sein Ergebnis aus dem Vorjahr leicht getoppt hat. Hamburg verfehlte sein Vorjahresergebnis um fast neun Prozent.

Die Nachfrage nach modernen Neubauflächen im Bestand konnte in allen vier Märkten nur bedingt befriedigt werden. Insgesamt wurden den Märkten in den ersten drei Quartalen durch Neubauten oder Kernsanierungen rund 420.100 Quadratmeter neue Flächen zugeführt. Jedoch stand von diesen Flächen aufgrund vorangegangener Projektanmietungen nur noch ein geringer Teil zur Deckung von zeitkritischen Gesuchen oder über Kleinflächen hinausgehende Gesuche zur Verfügung. Vor diesem Hintergrund weichen etliche Mietinteressenten auf Projektanmietungen aus, sodass auch bereits vom aktuellen Bauvolumen ein erheblicher Flächenanteil interessierten Unternehmen nicht mehr angeboten werden kann. Über alle vier Märkte hinweg befinden sich derzeit rund 2,6 Millionen Quadratmeter neuer oder kernsanierter Flächen im Bau. Das ist über ein Drittel mehr als vor zwölf Monaten. Der Großteil dieser Flächen (1,7 Millionen Quadratmeter) soll ab dem vierten Quartal 2018 bis Ende 2019 fertiggestellt werden. Davon sind bereits zum heutigen Zeitpunkt mehr als 60 Prozent an Nutzer vergeben. Die aktuell noch freien Flächen in Höhe von rund 650.000 Quadratmetern decken etwas mehr als 25 Prozent des durchschnittlichen jährlichen Flächenumsatzes ab, der in den letzten fünf Jahren erzielt wurde. Damit bleibt über die Gesamtheit der Top-4-Märkte hinweg das moderne Flächenangebot in einem überschaubaren Rahmen.

Frankfurt bleibt mit 42 Euro Spitzenmiete teuerster Markt, andere holen auf

Bezogen auf die nachhaltig realisierbaren Spitzenmieten hat Frankfurt seine Position als teuerster Markt bestätigt. Hier werden für Spitzenflächen aktuell 42 Euro pro Quadratmeter und Monat angesetzt. München hat den Abstand zu Frankfurt deutlich verringert, hier ist die Spitzenmiete in den letzten drei Monaten von 36,50 Euro auf 38 Euro gestiegen. In Berlin ist für Spitzenflächen nun mit 32 Euro zu rechnen, das sind 4,50 Euro oder rund 16 Prozent mehr als vor einem Jahr. Und auch in Hamburg hat die Miete im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um vier Prozent auf nun 26,50 Euro angezogen.

Dr. Jan Linsin, Head of Research Northern Cluster bei Cushman & Wakefield, sagt: „Die Rahmenbedingungen für die deutschen Büromärkte bleiben gut. Auch wenn sich das prognostizierte Wirtschaftswachstum nicht zuletzt aufgrund der globalen Unabwägbarkeiten etwas abflachen wird, bleibt die deutsche Wirtschaft auch im kommenden Jahr auf Wachstumskurs, wie die von Oxford Economics errechneten Wachstumswerte von 1,8 Prozent für 2018 und 1,6 Prozent für 2019 zeigen. Vor allem der Arbeitsmarkt hierzulande zeigt eine hohe Dynamik, sodass gemäß der jüngsten Gemeinschaftsdiagnose die Zahl der Erwerbstätigen von derzeit 44,9 Millionen auf 45,3 Millionen im nächsten Jahr steigen wird. Die Nachfrage nach Arbeitskräften vor allem im unternehmensnahen Dienstleistungssektor ist weiterhin sehr hoch und die Zahl der gemeldeten freien Arbeitsstellen verharrt auf Rekordniveau. Die aktuell registrierte Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen mit etlichen Großflächengesuchen wird auch in den nächsten Monaten für hohe Flächenumsätze sorgen. Angesichts des knappen Angebots an modernen Büroflächen in den zentralen Lagen und weiter rückläufigen Leerstandsraten in den Top-Büromärkten rechnen wir mit weiter steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten nicht nur in den Toplagen, sondern auch vermehrt in aufstrebenden, dezentralen Teilmärkten mit sehr guter Verkehrsinfrastruktur.“

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Viviana Plasil

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