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Büromieten steigen europaweit seit acht Quartalen

DNA Q3 2018
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  • Büro- und Logistikflächen im dritten Quartal jeweils 0,7 Prozent teurer
  • Büroflächen verzeichnen im Jahresvergleich die stärkste Wachstumsrate (2,5 Prozent)
  • Logistikflächen mit höchstem Mietpreiswachstum seit 2008 und größter Renditekompression

Frankfurt, 29. Oktober 2018 – Nach dem neuesten DNA of Real Estate Report von Cushman & Wakefield, der europaweit die Assetklassen Büro, Einzelhandel und Logistik analysiert, verzeichneten Büroimmobilien seit acht aufeinander folgenden Quartalen europaweit steigende Mietpreise und erreichten im dritten Quartal 2018 eine Wachstumsrate von 0,7 Prozent.

Gegenüber dem Vorjahreswert legten die analysierten Spitzenmieten für moderne Büroflächen europaweit um 2,5 Prozent zu und verzeichneten damit das stärkste Mietpreiswachstum der untersuchten Assetklassen. Die Mieten im Logistiksektor stiegen in Europa im Jahresvergleich um 1,8 Prozent, die höchste Wachstumsrate seit 2008.

Die Einzelhandelsmieten haben sich seit der Finanzkrise deutlich erholt und liegen derzeit, unterstützt durch ein starkes Wachstum in ganz Westeuropa, mehr als 30 Prozent über dem Niveau von 2008. Diese Entwicklung war jedoch in jüngster Zeit deutlich schwächer, im dritten Quartal 2018 wurde ein Rückgang von 0,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal verzeichnet. Im Jahresvergleich gaben die Mieten um 0,5 Prozent nach.

Nigel Almond, Head of Data Analytics bei Cushman & Wakefield, sagt: „Über alle Assetklassen hinweg haben sich die europäischen Core-Märkte Deutschland, Frankreich, die nordischen Länder, die Beneluxländer und Großbritannien weitgehend von der Finanzkrise erholt. Die Mieten liegen nun auf oder sogar über dem Niveau vor der Finanzkrise. Die Semi-Core-Märkte – darunter Irland, Italien, Portugal, Mittel- und Osteuropa sowie Spanien – waren nach der Krise stärker betroffen. Jedoch haben sich im Besonderen die Mieten in den High Streets inzwischen wieder erholt, was sich in der Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den 1a-Lagen der wichtigen Städte in ganz Europa widerspiegelt.“

Büroflächen
Das jährliche Wachstum der Büromieten in Europa lag zum fünften Mal in Folge über der Zwei-Prozent-Marke. So wurde in zwölf der 47 untersuchten Märkte ein Mietwachstum beobachtet. Haupttreiber blieb Deutschland mit München (4,1 Prozent), Hamburg (1,9 Prozent) und Berlin (1,6 Prozent).

Aufgrund einer soliden Nachfrage und geringer Verfügbarkeit zeigte sich auch in regionalen Märkten Großbritanniens ein Aufwärtstrend: Bristol (6,2 Prozent), Edinburgh (4,5 Prozent) und Newcastle (2,1 Prozent). Das stärkste Wachstum in diesem Quartal, unterstützt durch eine starke Nachfrage, verzeichnete Sofia mit einem Mietpreisanstieg im Laufe des Quartals um 7,1 Prozent bzw. einer jährlichen Wachstumsrate von über 11 Prozent.

Die gesamteuropäische Bürorendite sank marginal um einen Basispunkt auf 4,41 Prozent, da nur sieben der 47 untersuchten Märkte eine leichte Renditekompression zwischen zehn und 25 Basispunkten gegenüber dem Vorquartal aufwiesen. In München gab die Rendite um zehn Basispunkte auf 2,7 Prozent nach und weist somit europaweit die niedrigste Bürorendite auf. Insgesamt bewegten sich in vier der fünf untersuchten deutschen Büromärkte die Renditen nach unten, angeführt von Frankfurt mit 25 Basispunkten, was die starke Investorennachfrage und die sehr soliden Marktbedingungen unterstreicht. Sowohl Budapest als auch Lissabon verzeichneten ebenfalls einen Rückgang von jeweils 25 Basispunkten.

Jan Linsin, Head of Research Northern Cluster bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Insgesamt beobachten wir an den europäischen Büromärkten seitens der Unternehmen eine robuste Nachfrage nach modernen, hochwertigen Flächen vor allem in zentralen Innenstadtlagen, mit entsprechenden Auswirkungen auf die Spitzenmieten vor Ort. Das zeigte sich im dritten Quartal gerade an den deutschen Bürozentren, wo die Spitzenmieten im Mittel um 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 8,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert überdurchschnittlich zulegen konnten. Die aktuell registrierte Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen mit etlichen Großflächengesuchen wird auch in den nächsten Monaten für hohe Flächenumsätze sorgen. Angesichts des knappen Angebots an modernen Büroflächen in den zentralen Lagen der Top-Büromärkten und weiter rückläufigen Leerstandsraten unterhalb der natürlichen Rate, rechnen wir mit weiter steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten nicht nur in den Toplagen, sondern auch vermehrt in aufstrebenden, dezentralen Teilmärkten mit sehr guter Verkehrsinfrastruktur. Dementsprechend rechnen wir auch mit einer moderaten Fortsetzung der Renditekompression für erstklassige Büroobjekte.“

Logistik
Der Logistikmarkt zeigt sich weiterhin äußerst dynamisch, sowohl in den Vermietungs- als auch in den Investmentmärkten. Der Sektor verzeichnet das stärkste vierteljährliche Mietwachstum (und ist damit auf Augenhöhe mit dem Büromarkt) sowie die mit Abstand stärkste Renditekompression, da die europäische Spitzenrendite für Logistikimmobilien im Quartalsverlauf um fünf Basispunkte und im Jahresvergleich um 41 Basispunkte auf 5,9 Prozent gesunken ist.

Die regionalen Märkte in Großbritannien hatten einen bedeutenden Anteil am Gesamtwachstum der Mieten in Europa von 0,7 Prozent, darunter Leeds mit 8,7 Prozent, Cardiff mit 8,3 Prozent und Bristol mit 3,6 Prozent. Zurückzuführen ist dies auf die starke Nachfrage der Nutzer, die in einem angespannten Markt neu auf den Markt kommende Fläche absorbieren. Wachstumsraten wurden auch in Moskau mit 6,6 Prozent, in Dublin mit 4,4 Prozent und in Budapest mit 3,8 Prozent registriert.

Die Gesamtrendite fiel weiter unter die Sechs-Prozent-Marke auf 5,9 Prozent, fünf Basispunkte weniger als im zweiten Quartal 2018. In den Beneluxländern wurde eine Renditekompression von über 20 Basispunkten registriert, wobei sowohl Brüssel als auch Antwerpen einen Renditerückgang um jeweils 40 Basispunkte von 5,9 Prozent auf 5,5 Prozent verzeichneten. Insgesamt wurde eine rückläufige Rendite in 16 der 45 Logistikmärkte beobachtet. Die Gesamtrendite in Deutschland sank im Quartalsvergleich um elf Basispunkte und im Jahresvergleich um 65 Basispunkte auf 4,45 Prozent, wobei alle untersuchten Märkte ein sehr ähnliches Renditeniveau aufwiesen (4,4 Prozent in München bis 4,6 Prozent in Düsseldorf).

Einzelhandel in 1a-Lagen
Nur vier der 41 untersuchten Einzelhandelsmärkte verzeichneten in diesem Quartal ein Wachstum – Prag mit 4,5 Prozent, Stockholm mit 3,7 Prozent, London mit 2,3 Prozent und Helsinki mit 1,4 Prozent. Dieses begrenzte Wachstum wurde durch den Rückgang im zweistelligen Bereich in Istanbul kompensiert, so dass das gewichtete durchschnittliche Mietpreiswachstum für Gesamteuropa um 0,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal zurückging.

„Die strukturellen Veränderungen im stationären Einzelhandel infolge des weiter zunehmenden Onlinehandels haben dafür gesorgt, dass sich die Renditen im Einzelhandel in den letzten beiden Quartalen in mehr Märkten nach oben als nach unten bewegten“, so Jan Linsin weiter. In Großbritannien verzeichneten Cardiff, Manchester und Newcastle einen Renditeanstieg um jeweils 25 Basispunkte. Auch in Istanbul und Zürich stiegen die Renditen für Geschäftshäuser in den zentralen Einkaufslagen und ließen die gesamte europäische gewichtete Durchschnittsrendite um drei Basispunkte auf 3,25 Prozent ansteigen. Großbritannien bewegt sich weiter weg von seinem Rendite-Rekordtief von 3,12 Prozent im zweiten Quartal 2016. Alle anderen wichtigen Märkte befinden sich derzeit auf ihrem Zehn-Jahres-Tief.

Anmerkung zur Veröffentlichung
Die in dem Report dargestellten Daten beziehen sich auf Spitzenmieten und -renditen. Die Salden nach Ländern und Regionen sind mit dem jeweiligen Bruttoinlandprodukt gewichtete Durchschnittswerte an den untersuchten Standorten. Weitere Einzelheiten sind auf Anfrage erhältlich.

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