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Bürovermietungsmarkt München im dritten Quartal weiter auf Rekordkurs

Q3 Munich
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Münchens Innenstadt fast voll belegt – verfügbare Büroflächen werden gegen Höchstgebot vermietet

München, 5. Oktober 2018 – Der Büroflächenumsatz in München liegt im bisherigen Jahresverlauf 2018 knapp unter 700.000 Quadratmetern. Das starke Vorjahresresultat von 610.000 Quadratmetern wurde damit um 15 Prozent übertroffen, stellt Cushman & Wakefield in seiner aktuellen Büromarktstudie fest. Der Fünf- und Zehnjahresdurchschnitt wird sogar um rund 38 Prozent überboten. Allein im dritten Quartal erreicht der Büroflächenumsatz ein Ergebnis von 224.300 Quadratmetern. Das sind 20 Prozent mehr als der Vorjahreswert in Höhe von 185.400 Quadratmetern.

Hauptumsatzträger im dritten Quartal waren Neuabschlüsse mit einem Flächenumfang zwischen 1.000 und 2.000 Quadratmetern, die für 26 Prozent des Quartalsergebnisses sorgten. Der Flächenanteil der Abschlüsse mit mehr als 10.000 Quadratmetern lag bei 22 Prozent. Im Gesamtzeitraum der ersten neun Monate des laufenden Jahres dominieren dagegen die Großflächen: Elf Abschlüsse über jeweils mehr als 10.000 Quadratmeter trugen mit 27 Prozent den größten Anteil zum Gesamtergebnis bei. Im Vorjahreszeitraum wurden hingegen nur fünf Großabschlüsse gezählt. Zu den zwei größten Abschlüssen des dritten Quartals zählt auch die bislang größte Vermietungstransaktion des Jahres: Die Serviceplan Gruppe für innovative Kommunikation GmbH & Co. KG mietete rund 40.000 Quadratmeter im Projekt iCampus im Werksviertel.

Insgesamt dominieren die üblichen Branchen das Vermietungsgeschehen am Münchner Büromarkt. Auf dem ersten Platz liegen IT- und Kommunikationsunternehmen mit 19 Prozent, gefolgt von Verwaltungen der Industrieunternehmen mit 14 Prozent. Sonstige unternehmensbezogene Dienstleister haben einen Anteil am Gesamtumsatz von zwölf Prozent und die Öffentliche Verwaltung hat einen Anteil von elf Prozent. Damit generieren diese vier Branchen mehr als die Hälfte des gesamten Büroflächenumsatzes in der Isarmetropole.

Größere Flächen werden bereits in der Projektierungsphase angemietet

Vor allem größere Flächengesuche lassen sich am Münchner Markt fast nur noch über Projektanmietungen realisieren. Bei 36 Abschlüssen waren die Flächen entweder erst projektiert oder befanden sich im Bau. Diese Abschlüsse entsprechen knapp 25 Prozent des gesamten Flächenumsatzes in den ersten neun Monaten.

Besonders stark ist das Gewicht der Voranmietungen im Münchner Innenstadtgebiet: Von den 390.000 Quadratmetern Gesamtumsatz entfallen knapp 40 Prozent (oder gut 141.000 Quadratmeter) auf 26 Projektanmietungen beziehungsweise Baustarts für Eigennutzerobjekte. Insgesamt liegt der Flächenumsatz in der Innenstadt in den ersten drei Quartalen 40 Prozent über dem Wert des vergleichbaren Vorjahreszeitraums (284.600 Quadratmeter).

Vermietung gegen Höchstgebot – hohe Preise auch außerhalb der Innenstadt

Die erzielbare Spitzenmiete ist im Verlauf des dritten Quartals um 1,50 Euro oder gut vier Prozent auf aktuell 38,00 Euro pro Quadratmeter und Monat angestiegen. Die gewichtete Durchschnittsmiete über alle Neuabschlüsse der letzten zwölf Monate liegt bei 18,85 Euro und damit um 2,20 Euro oder 13 Prozent höher als im Zeitraum Januar bis Ende September 2017. Der Leerstand in der Innenstadt ist inzwischen deutlich unter die Zwei-Prozent-Marke gefallen. Damit steigt angesichts der ungebrochen hohen Flächennachfrage die Bereitschaft, höhere Preise auch für Flächen in den Stadtgebieten außerhalb der Innenstadt zu akzeptieren.

Hubert Keyl, Niederlassungsleiter München bei Cushman & Wakefield, sagt: „Aktuell werden verfügbare Büroflächen gegen Höchstgebot vermietet. Dies führt nicht selten zu Preissprüngen von bis zu 30 Prozent während der Mietvertragsverhandlungen. Auch außerhalb der Altstadt finden Vermietungen bereits vor Baubeginn zu Preisen von bis zu 20 Prozent über dem erwarteten Mietpreis statt. Die Nachfrage in der Innenstadt mit Bezug vor 2020 kann meist nicht mehr bedient werden. Aktuell beschäftigen sich die meisten Großgesuche mit der Innenstadt Ost, was daran liegt, dass durch Quartiersentwicklungen, wie zum Beispiel dem Werksviertel, dort noch größere Flächen mit Bezugstermin 2020 bis 2022 verfügbar sind.“

Insgesamt befinden sich am Münchner Markt aktuell knapp 760.000 Quadratmeter Bürofläche im Bau. Mehr als 60 Prozent davon sind bereits vergeben, so dass sich das verfügbare Angebot auf rund 300.000 Quadratmeter beschränkt. Bis zum Jahresende dürfte der Flächenumsatz mindestens den Rekordwert des Vorjahres von knapp einer Million Quadratmeter erreichen. Einige Großflächenabschlüsse befinden sich in laufenden Verhandlungen und es ist davon auszugehen, dass Projektanmietungen auch weiterhin von hoher Bedeutung sein werden.


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