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Büroflächenumsatz in München verfehlt Eine-Million-Quadratmeter-Marke erneut nur knapp

  • Mieten steigen, Leerstände sinken – Vielzahl an Projektanmietungen spiegelt Knappheit an Bestandsflächen auf dem Münchener Büromarkt wider
  • Flächenumsatz für 2018 mit 987.100 Quadratmetern nur geringfügig unter dem Rekordniveau des Vorjahres

München, 08. Januar 2019 – Auch im vierten Quartal 2018 hielt der Bürovermietungsmarkt München sein hohes Niveau aufrecht. Mit einem Flächenumsatz von 287.200 Quadratmetern trägt das Abschlussquartal 29 Prozent zum Gesamtjahresumsatz bei. Doch bleibt der Flächenumsatz des vierten Quartals knapp 35 Prozent unter dem des Schlussquartals 2017. Dementsprechend zeigt sich zum ersten Mal seit fünf Jahren kein positives Umsatzwachstum auf dem Münchener Büromarkt.

Mit einem Flächenumsatz von 987.100 Quadratmetern im Jahr 2018 wird ähnlich wie im Vorjahr, als 997.200 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt worden waren, die Eine-Million-Quadratmeter-Schwelle nur knapp unterschritten. Im Vergleich zum Jahresdurchschnitt der letzten fünf Jahre (826.000 Quadratmeter) ist der Flächenumsatz 2018 um 19,5 Prozent höher.

Hauptumsatzträger im vierten Quartal waren vier Neuabschlüsse für Flächen ab 10.000 Quadratmeter, die für 27 Prozent des Quartalsergebnisses sorgten. Für das Gesamtjahr wurden in diesem Größensegment 15 Abschlüsse gezählt, das sind sechs Abschlüsse mehr als im Vorjahr. Absolut sorgten die Großflächenanmietungen 2018 für einen Flächenumsatz von fast 264.000 Quadratmetern.

Dominierende Branchen im Jahre 2018 sind IKT-Unternehmen (inklusive Online-Plattformen), Industrieunternehmen und die Öffentliche Verwaltung.

Flächenumsatz in der Innenstadt steigt weiter an

Rund 522.700 Quadratmeter wurden 2018 in den innerstädtischen Lagen vermietet. Das bedeutet, dass 53 Prozent des gesamten Flächenumsatzes am Markt auf die Innenstadt entfielen, was einem Anstieg von rund 16 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.

Insbesondere die Innenstadt Ost ist für Unternehmen hoch attraktiv. Hubert Keyl, Niederlassungsleiter München bei Cushman & Wakefield, stellt fest: „Der aktuell gefragteste Teilmarkt in München ist die Innenstadt Ost. Mehr als ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes in der Innenstadt wurde 2018 in diesem Teilmarkt generiert, im Wesentlichen getragen durch eine Vielzahl an großflächigen Projektanmietungen.“

Im Münchener Umland zeigt sich eine starke Konzentration der Neuabschlüsse auf den Norden und Osten. Beide Teilmärkte zusammen generierten rund zwei Drittel des gesamten Flächenumsatzes von gut 217.000 Quadratmetern im Umland.

Hoher Anteil an Projektanmietungen im Jahr 2018 – keine Entlastung für 2019 erwartet

Kurzfristige Flächengesuche stehen einem nur knappen Angebot gegenüber. Die Wünsche von Unternehmen im Hinblick auf die Kombination von Lage, Flächengröße und Flächenausstattung können häufig nicht erfüllt werden. Das starke Gewicht an Voranmietungen im Münchener Stadtgebiet, insbesondere in der Innenstadt, bildet die Reaktion der Unternehmen auf die Flächenknappheit an Bestandsflächen ab, zumal die Leerstandsrate im Marktgebiet im Jahresverlauf um 0,7 Prozentpunkte auf aktuell drei Prozent gesunken ist. Rund 24 Prozent des Flächenumsatzes im vierten Quartal resultiert aus Projektanmietungen, das entspricht 67.900 Quadratmetern. Als Beispiel kann das Projekt MY.O in der westlichen Innenstadt aufgeführt werden, das erst Ende 2019 fertiggestellt wird, und in dem im vierten Quartal 2018 zwei Verträge über zusammen 16.000 Quadratmeter abgeschlossen wurden.

Der hohe Anteil an Projektanmietungen sorgt dafür, dass von den knapp 523.400 Quadratmetern an Bürofläche, die 2019 auf den Markt kommen werden, rund 74 Prozent bereits vorvermietet sind. Das bedeutet, dass durch die Bautätigkeit wenig bis gar keine Entlastung auf dem Münchener Büromarkt geschaffen werden kann.

Flächenangebot wird 2019 für Neuanmietungen und Expansionen zum wahren Engpass

Die Spitzenmiete für den Münchener Büromarkt liegt Ende des Jahres bei 38,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das entspricht einem Anstieg von zwei Euro oder fast sechs Prozent seit Ende 2017. Für besonders erstklassige Flächen wurde 2018 bereits die Vierzig-Euro-Schwelle mehrfach überschritten.

Der Mietpreisanstieg betrifft nicht nur die Spitzenflächen in innerstädtischen Lagen, sondern alle Teilmärkte und Gebäudeklassen im gesamten Münchener Marktgebiet. Dementsprechend ist die gewichtete Durchschnittsmiete über alle Neuabschlüsse des Jahres 2018 gegenüber dem Vorjahr um sieben Prozent auf 18,60 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen.

Hubert Keyl, Niederlassungsleiter München bei Cushman & Wakefield, prognostiziert für 2019: „Die Flächenverknappung verschärft sich insbesondere in der Innenstadt. Dies hat zunehmend Einfluss auf die Mietpreisentwicklung. Preissprünge von bis zu 25 Prozent innerhalb eines Jahres sind keine Ausnahme mehr. 2019 wird daher für Mietinteressenten zur echten Herausforderung, zumal es kurzfristig keine verfügbaren nachfrageadäquaten Flächen gibt, egal welcher Größenordnung.“


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