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DNA of Real Estate Report 2018 Q4

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Büro- und Logistikflächen waren 2018 die wichtigsten Wachstumsmotoren der europäischen Immobilienwirtschaft

  • Beschleunigtes Mietpreiswachstum in Gesamteuropa bei anhaltendem Rückgang der Rendite 
  • 2018 erzielten europäische Logistikmieten die höchste Steigerungsrate der vergangenen zehn Jahre
  • In über 40 Prozent der europäischen Märkte ist 2019 mit steigenden Einzelhandelsrenditen und einem prognostizierten stagnierenden oder negativen Mietpreiswachstum zu rechnen


London/Berlin, 07. Februar 2019 – Laut dem aktuellen DNA of Real Estate Report des international tätigen Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield setzte sich die positive Entwicklung in den meisten europäischen Gewerbeimmobilienmärkten und Immobilienklassen im vierten Quartal 2018 fort.

Nigel Almond, Head of Data Analytics bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Sowohl im Gesamtjahr 2018 als auch im vierten Quartal waren die Assetklassen Büro und Logistik die wichtigsten Wachstumsmotoren. Auf europäischer Ebene stiegen die Büromieten auf Jahressicht um 2,6 Prozent und erreichten damit das höchste jährliche Mietpreiswachstum der vergangenen fünf Jahre. Auch das Mietpreiswachstum im Logistiksektor verzeichnete mit 2,3 Prozent die höchste jährliche Steigerungsrate seit über zehn Jahren. Unterdessen war die Entwicklung bei den Einzelhandelsimmobilien in ganz Europa verhaltener: hier sanken die Mieten im Laufe des vierten Quartals um 0,1 Prozent. Dennoch stellt dies eine Verbesserung gegenüber dem Rückgang um 0,4 Prozent im dritten Quartal dar und sorgte dafür, dass das Mietpreiswachstum für das Gesamtjahr 2018 positiv ausfiel."

Auch europaweit waren die Renditen weiter rückläufig - allen voran der Logistikbereich. Hier fiel die Rendite im vierten Quartal um 20 Basispunkte, was auf die starke Investorennachfrage und das Mietpreiswachstum zurückzuführen ist. Auch die Renditen für Büroflächen verringerten sich um weitere sechs Basispunkte, während sich die Einzelhandelsrenditen um lediglich zwei Basispunkte reduzierten. 

Budapest war die einzige der von Cushman & Wakefield untersuchten 46 Städte, die im vierten Quartal sowohl ein positives Mietpreiswachstum als auch eine Renditekompression in allen Immobilienklassen aufwies. Unterstützt wurde dies durch solide wirtschaftliche Rahmendaten sowie eine robuste Nachfrage auf dem Vermietungs- und Investmentmarkt. Im vierten Quartal stiegen die Einzelhandelsmieten in den Top-Handelslagen um 7,1 Prozent, was auf ein starkes reales Wachstum von Löhnen und Gehältern, Konsum und von der zunehmenden Beliebtheit der High Streets durch Touristen zurückzuführen ist. Aufgrund steigender Baukosten und geringer Verfügbarkeit von Lagerflächen verteuerten sich die Logistikmieten in sieben aufeinander folgenden Quartalen (+2,4 Prozent). 
 
Büroflächen
Die europäischen Büromieten stiegen im vierten Quartal 2018 weiter um 0,7 Prozent (+2,6 Prozent im Jahresvergleich). In keinem der untersuchten Märkte wurde ein Mietpreisrückgang beobachtet. Darüber hinaus verzeichneten 15 der 4748  untersuchten Märkte im vierten Quartal ein leichtes Mietpreiswachstum, angeführt von Glasgow (+6,7 Prozent), Barcelona (+3,9 Prozent), Brüssel (+3,3 Prozent) und Berlin (+3,1 Prozent). Die Büromieten entwickelten sich im Jahr 2018 mit einer Steigerungsrate von jeweils über 0,5 Prozent pro Quartal einheitlich. 

Die höchste jährliche Wachstumsrate wurde in Barcelona (+15,2 Prozent) aufgrund des Mangels an hochwertigen Büroflächen verzeichnet. Es folgt Dank einer robusten Wirtschaft und einer regen Nachfrage bei einem geringen Angebot sowie einer Leerstandsrate von gerade einmal 1,6 Prozent Berlin (+13,8 Prozent). Andererseits führte eine starke Vermietungsaktivität zusammen mit gleichzeitig sinkenden Leerstandsraten bei den hochwertigen Neubauflächen dazu, dass die Spitzenmieten in fünf britischen regionalen Büromärkten im Jahr 2018 anstiegen. In Italien hatte ein Büroflächenrekordumsatz in den letzten zwölf Monaten einen Anstieg der Mieten um 7,4 Prozent in Mailand und um fünf Prozent in Rom zur Folge.

Die Bürorendite für Gesamteuropa fiel im vierten Quartal um sechs Basispunkte auf 4,36 Prozent. Deutschland (-26 Basispunkte), Benelux (-22 Basispunkte) und Mittel- und Osteuropa (-36 Basispunkte) verzeichneten in den letzten zwölf Monaten eine deutliche Kompression. In Frankreich scheinen die Renditen ihren Tiefpunkt erreicht zu haben, während in den Semi-Core- und nordischen Märkten im Laufe des Quartals und des gesamten Jahres eine verlangsamte Renditekompression beobachtet wurde. Die britische Bürorendite stieg im Laufe des Quartals und des Gesamtjahres. Hauptgrund hierfür ist vor allem der Anstieg der Spitzenrendite im Londoner West End im vierten Quartal um 25 Basispunkte auf 3,75 Prozent. 

Logistik

Die Logistikmieten in ganz Europa setzten ihren Aufwärtstrend fort und stiegen gegenüber dem dritten Quartal 2018 um 0,9 Prozent und gegenüber dem Vorjahr um 2,3 Prozent. Auf Jahressicht verzeichnete fast die Hälfte der 46 untersuchten Märkte ein Mietpreiswachstum. Im vierten Quartal hingegen wurden in deutlich weniger Märkten ein Mietpreiswachstum beobachtet. Dazu gehörten Dublin (+5,3 Prozent), London (+3,3 Prozent), Moskau (+2,9 Prozent) und Budapest (2,4 Prozent).

Inzwischen sind die Logistikrenditen in mehr als der Hälfte der untersuchten Märkte gesunken. Die gesamte europäische Logistikrendite schrumpfte um 20 Basispunkte auf 5,71 Prozent, was den größten Rückgang seit über drei Jahren darstellt. Auf Länderebene ließ sich die größte vierteljährliche Renditebewegung in den Märkten Deutschland (-38 Basispunkte), Belgien (-25 Basispunkte), Italien (-25 Basispunkte) und den Niederlanden (-23 Basispunkte) beobachten. Die starke Nachfrage, das relativ begrenzte Angebot und das erwartete Mietpreiswachstum sorgen in vielen Märkten für weiter sinkende Logistikrenditen.

Nigel Almond kommentiert weiter: „Das solide Mietpreiswachstum und die Renditekompression im Logistikbereich im vierten Quartal 2018 setzt die gute Entwicklung dieser Branche der letzten zwölf Monate fort. Logistikimmobilien sind in vielen Märkten generell Mangelware – dies gilt sowohl für den Vermietungs- als auch für den Kapitalmarkt. Für 2019 ist mit einem weiteren Mietpreiswachstum zu rechnen, jedoch gehen wir davon aus, dass sich die Renditekompression verlangsamen wird."
High Street Einzelhandel

Das Wachstum der Einzelhandelsmieten in Europa blieb verhalten und sank im Quartalsverlauf um 0,1 Prozent, ist aber auf Jahressicht weitgehend stabil. In über 80 Prozent der im vierten Quartal untersuchten Märkte stagnierten die Mieten, wobei sich das Wachstum auf vereinzelte Märkte in Mittel- und Osteuropa (Budapest +7,1 Prozent und Sofia +4,0 Prozent), auf die Semi-Core-Märkte (Rom +4,3 Prozent und Barcelona +1,8 Prozent) und Großbritannien (Leeds 2,0 Prozent und Manchester 1,8 Prozent) beschränkte. Da die Mieten in mehr als der Hälfte der Märkte im Laufe des Jahres stagnierten und die Sorge über den Online-Handel wuchs, dürfte sich dies kurzfristig in einem gedämpften Mietpreiswachstum niederschlagen. Für das Jahr 2019 wird in über 60 Prozent aller Märkte mit einem stagnierenden oder negativen Mietpreiswachstum gerechnet.

Diese Sorge wirkt sich auf die Stimmung der Anleger aus, sodass die High-Street-Renditen erneut das Schlusslicht aller Assetklassen mit einem Renditerückgang im vierten Quartal von nur noch zwei Basispunkten bilden. Die mittel- und osteuropäischen Märkte Budapest und Sofia, die im Laufe des Quartals von einem positiven Mietpreiswachstum profitierten, verzeichneten einen Renditerückgang von jeweils 25 Basispunkten. Bemerkenswerte Bewegungen waren auch in Warschau (-25 Basispunkte) und Amsterdam (-15 Basispunkte) zu beobachten. Die Renditen sind in fast einem Viertel der in diesem Jahr untersuchten Märkte in diesem Quartal gestiegen, darunter Edinburgh, Glasgow und Oslo (jeweils +25 Basispunkte) und Brüssel (+10 Basispunkte).

Nigel Almond fügt hinzu: „Angesichts der Tatsache, dass sich viele Renditen auf einem 10-Jahres-Tief befinden und die Wahrscheinlichkeit für ein negatives oder minimales Wachstum hoch ist, gehen wir davon aus, dass die Renditen in bis zu 40 Prozent aller untersuchten Märkte steigen werden.“


* Anmerkungen
Die DNA of Real Estate untersucht Spitzenmieten und -renditen in 46 europäischen Städten.
Zu den nordischen Märkten gehören Dänemark, Finnland, Norwegen und Schweden. Die Beneluxländer umfassen Belgien, Luxemburg und die Niederlande. Die Semi-Core-Märkte sind die Märkte Irland, Italien, Portugal und Spanien. Zu den mittel- und osteuropäischen Märkten zählen die Tschechische Republik, Ungarn, Polen und Rumänien.

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