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Berliner Büromarkt: Leerstandsrate auf Rekordtief, Spitzenmiete auf Rekordhoch

  • Flächenumsatz erneut auf dem sehr hohen Niveau des Vorjahres
  • Leerstandsrate sinkt auf 1,3 Prozent
  • Spitzenmiete klettert auf 35,00 Euro pro Quadratmeter und Monat
  • Keine Entspannung des Marktes durch Fertigstellungen in diesem Jahr

Berlin, 05. April 2019 – Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield gibt heute die Büromarktzahlen des ersten Quartals 2019 für Berlin bekannt. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres betrug der Flächenumsatz 223.300 Quadratmeter. Die Leerstandsrate ist weiter gesunken und liegt aktuell bei 1,3 Prozent. Insbesondere Projektanmietungen prägen den Berliner Büromarkt und erreichten im ersten Jahresquartal einen Flächenumsatz von 101.800 Quadratmetern.

Flächenumsatz trotz Angebotsknappheit auf sehr hohem Niveau

Der Flächenumsatz im ersten Quartal 2019 lag mit 223.300 Quadratmetern erneut auf dem sehr hohen Vorjahresniveau - und das trotz äußerst niedriger Verfügbarkeit von kurzfristig nutzbaren Flächen. Die Nachfrage nach Büros ist ungebrochen hoch. „Ein erkennbarer Trend ist, dass globale und globalisierende Unternehmen, welche bisher nur wenige Mitarbeiter an kleineren Standorten in Berlin haben, ihre Präsenz in der deutschen Hauptstadt ausbauen und dafür Flächen suchen.“, so Kathrin Hellwig, Leiterin der Bürovermietung Berlin. „Für Berlin sprechen dabei die guten Bedingungen beim Recruiting. Global orientierte young professionals wissen die ausgeprägte Kulturszene, die geringen Sprachbarrieren und die noch vergleichsweise geringen Lebenshaltungskosten zu schätzen. Aus Arbeitgebersicht ist zudem das noch vergleichsweise geringe Niveau der Löhne attraktiv.“, erläutert Hellwig.

46 Prozent der angemieteten Flächen waren in Projekten verortet. Dies entspricht 101.800 Quadratmetern. Im Vergleich zu den anderen großen deutschen Büromärkten wie Frankfurt am Main, Hamburg und München ist das ein sehr hoher Anteil. Nur durch diese ausgeprägten Voranmietungen konnte das hohe Niveau beim Umsatz erneut erreicht werden. Die Projektanmietungen umfassten auch die größten Transaktionen des Quartals. In der Mauerstraße saniert das Bundesministerium für Gesundheit 23.000 Quadratmeter als Eigennutzer. Im Kudamm Eck hat die RSG Group (McFit) 19.500 Quadratmeter angemietet. Nach dem Umbau der bislang als Hotel genutzten Flächen soll der Einzug im Jahr 2021 stattfinden.

Auch der Trend zu mehr Flexible Workspace in Berlin spiegelt sich in diesem Quartal in den Zahlen wider. Anbieter entsprechender Konzepte mieteten knapp 21.000 Quadratmeter an und erreichten damit einen Anteil von neun Prozent am Gesamtumsatz. Die größte Anmietung in diesem Segment erfolgte durch The Office Group (TOG) im Pressehaus am Alexanderplatz mit knapp 9.700 Quadratmetern.

Aufgrund der akuten Angebotsknappheit am Markt stehen manche Mieter vor der Wahl, erst einmal die höherpreisigen Angebote an Flexible Workspaces in Anspruch zu nehmen und auf eine Entspannung des Marktes zu hoffen oder gar keine passenden Flächen mehr zu erhalten. Bestandsmieter mit einer Option auf Vertragsverlängerung können sich glücklich schätzen und nehmen diese Option selbst dann oft wahr, wenn die Flächen eigentlich nicht mehr zu ihrer Bedarfssituation passen.

Flächenknappheit spitzt sich zu – Leerstand bei 1,3 Prozent

Der Leerstand im Berliner Büromarkt erreicht mit 1,3 Prozent ein weiteres Rekordtief, nachdem dieser bereits im vierten Quartal 2018 bei sehr niedrigen 1,6 Prozent lag. Es existieren momentan nur noch 241.100 Quadratmeter kurzfristig verfügbare Flächen. Nur 23 Prozent dieser Flächen liegen in den zentralen Lagen, wobei darunter keinerlei zusammenhängende Flächen über 3.000 Quadratmeter existieren. Eine Folge davon ist, dass sechs der zehn größten Abschlüssen im ersten Quartal 2019 Projektabschlüsse waren. In dieses Bild passt, dass die im ersten Quartal neu fertiggestellten Flächen im Umfang von 87.500 Quadratmetern zu 100 Prozent vermietet sind. „Die ausgeprägte Flächenknappheit bei gleichzeitig starker Nachfrage drückt sich auch darin aus, dass bei Abschlüssen kaum noch Mieterincentives gewährt werden.“, ergänzt Hellwig.

Ungebremster Mietanstieg

Die Spitzenmiete erreichte im ersten Quartal das Rekordniveau von 35,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das sind 4,50 Euro oder 15 Prozent mehr als vor einem Jahr. Das starke Mietpreiswachstum ist eine Folge der weiter verknappten Angebotssituation und der hohen Nachfrage. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete der letzten 12 Monate liegt jetzt bei 22,30 Euro und damit 16 Prozent höher als im ersten Quartal 2018. In den zentralen Lagen beträgt die Durchschnittsmiete bereits 26,75 Euro.

Keine Entspannung durch Fertigstellungen in diesem Jahr

Für den Rest des Jahres 2019 werden weitere 226.700 Quadratmeter an Fertigstellungen erwartet. Diese sind aber schon zu 88 Prozent vorvermietet. Insofern ist für dieses Jahr keine Ausweitung bei den kurzfristigen Verfügbarkeiten zu erwarten – im Gegenteil, die Situation sollte sich zunächst weiter verschärfen. Da die Nachfrage nach Berliner Büroflächen ungebrochen hoch ist, werden die Mieten weiter anziehen.

Mit einer gewissen Entspannung am Markt ist wohl nicht vor 2021 zu rechnen, da nach jetzigem Kenntnisstand mit bis dahin zusätzlichen rund 1,4 Millionen Quadratmetern ein deutlich größeres Volumen an Fertigstellungen zu erwarten ist, wovon zum jetzigen Zeitpunkt aber bereits schon 42 Prozent dem Markt nicht mehr zur Verfügung stehen.