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Büromarkt Frankfurt: Deutlicher Rückgang des Flächenumsatzes im ersten Quartal 2019

  • Büroflächenumsatz im Vergleich zum ersten Quartal 2018 um die Hälfte reduziert
  • Abschlüsse im kleinflächigen Segment dominieren
  • Leerstand geht weiter zurück
  • Spitzen- und Durchschnittsmieten steigen weiter

Frankfurt, 05. April 2019 – Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield vermeldet heute die Quartalszahlen des Frankfurter Büromarktes. Im ersten Quartal 2019 wurde ein Flächenumsatz von 83.100 Quadratmetern registriert. Der Umsatz ist damit im Vergleich zum Vorjahresergebnis um rund 48 Prozent zurückgegangen (Q1 2018: 159.600 Quadratmeter). Der Fünf-Jahres- Durchschnitt wurde um knapp 30 Prozent verfehlt.

Die Gründe für das Ergebnis liegen in erster Linie im eingeschränkten Angebot an kurzfristig beziehbaren, modernen Büroflächen in den innerstädtischen Lagen. Die größte und einzige Anmietung über 10.000 Quadratmeter wurde in Eschborn durch die Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) getätigt, die rund 10.600 Quadratmeter an neuer Bürofläche angemietet hat. Das Fundament des Marktes bildete im ersten Quartal 2019 das kleinflächige Segment bis 1.000 Quadratmeter. Hier wurden 112 Mietverträge mit einem Anteil von 44 Prozent am Gesamtumsatz abgeschlossen.

Flächenerweiterungen und Vertragsverlängerungen anstatt Umzug

Mit fünf Prozent war der Anteil der Neuanmietungen, die in Projektentwicklungen stattfanden, im ersten Quartal 2019 gering. In Berlin lag der Anteil beispielsweise bei über 45 Prozent. Dagegen war der Anteil der Erweiterungsflächen am Gesamtumsatz mit 33 Prozent deutlich höher als im Vorjahresquartal (Q1 2018: 18%). Nicht unerheblich war zudem das Volumen der nicht im Flächenumsatz inkludierten Vertragsverlängerungen, denn diese summieren sich im ersten Quartal auf knapp 52.000 Quadratmeter.

Fokus der Anmietungen im Zentrum Frankfurts

Der Teilmarkt Eschborn verzeichnet zum Jahresbeginn mit 18.500 Quadratmetern bzw. einem Anteil von 20 Prozent am Flächenumsatz den höchsten Wert aller Teilmärkte – bedingt durch die Anmietung der GIZ. Die zentralen Teilmärkte Bankenviertel, City und Westend erzielen wie im Vorjahr zusammen rund 30 Prozent des Flächenumsatzes. Alle hier neuangemieteten Flächen blieben unter 3.500 Quadratmetern.

Die stärksten Mietergruppen im ersten Quartal waren Beratungsunternehmen sowie Banken und Finanzdienstleister. Sie sind mit rund 13.000 Quadratmetern für 16 Prozent bzw. 11.600 Quadratmetern für 14 Prozent des Quartalsergebnisses verantwortlich. Der mit Abstand größte Abschluss im Bereich der Beratungsunternehmen war die Anmietung von KPMG, die den Mietvertrag in ihren Bestandsflächen am Flughafen verlängerte und zusätzlich um rund 5.300 Quadratmeter neue Fläche erweiterte.

Leerstandsquote beträgt sieben Prozent

Im Frankfurter Marktgebiet wurde Ende des ersten Quartals 2019 eine Leerstandsquote von sieben Prozent registriert. Der absolute Leerstand ist in den letzten zwölf Monaten um 75.000 Quadratmeter zurückgegangen und beläuft sich Ende März 2019 auf 830.500 Quadratmeter. Insbesondere in den innerstädtischen Teilmärkten liegen die Leerstandquoten deutlich unter dem Wert des Gesamtmarkts – im Westend bei 4,6 Prozent, im Bankenviertel inzwischen bei 2,1 Prozent.

Nachdem 2018 mit 90.300 Quadratmetern vergleichsweise wenig neue Büroflächen fertiggestellt wurden, liegt das erwartete Fertigstellungsvolumen für 2019 mit 183.000 Quadratmetern deutlich höher. Bislang sind bereits knapp 70 Prozent der im Bau befindlichen Flächen vorvermietet. Eine Fertigstellung konnte im ersten Quartal 2019 noch nicht verzeichnet werden. Für 2020 und 2021 sind aktuell 220.000 Quadratmeter im Bau, die mit einer Quote von 40 Prozent bereits vorvermietet wurden. In einigen Großprojekten im Banken- oder Europaviertel, deren Fertigstellung bis 2022 geplant ist, beginnt die Bautätigkeit erst im Laufe des Jahres 2019. Dennoch werden auch hier ein Großteil der Flächen bis zum Markteintritt bereits absorbiert sein und nicht sonderlich zur Erhöhung des Leerstandes und der Entlastung des Marktes beitragen.

Spitzen- und Durchschnittsmieten steigen weiter an

Sowohl die Spitzen- als auch die gewichteten Durchschnittsmieten sind in den letzten zwölf Monaten gestiegen. Die Spitzenmiete erhöhte sich um 3,6 Prozent auf 43,50 Euro pro Quadratmeter im Monat, die Durchschnittsmiete stieg um 2,9 Prozent auf 21,10 Euro. Angesichts des geringen Bestandangebots und den Angeboten in Projektentwicklungen werden die Spitzen- und Durchschnittsmieten bis Ende 2019 weiter ansteigen.

Pierre Nolte, Head of Tenant Representation Frankfurt am Main bei Cushman & Wakefield prognostiziert für 2019: „Der Frankfurter Büromarkt dürfte im weiteren Jahresverlauf deutlich an Dynamik gewinnen. Die aktuelle wirtschaftliche Situation in Frankfurt und im gesamten Rhein-Main-Gebiet ist positiv, die Nachfrage nach Büroflächen am Markt gut und einige Großflächengesuche dürften bis Jahresende zum Abschluss gebracht werden. Dennoch wird unter anderem aufgrund des Mangels an qualitativ hochwertigen, zusammenhängenden Flächen über 2.000 Quadratmeter 2019 kein neues Rekordergebnis wie in den Jahren 2017 und 2018 erzielt werden. Wir erwarten ein solides Jahresergebnis von über 500.000 Quadratmetern, das deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt liegen wird.“

Richard Tucker, Head of Investment Frankfurt bei Cushman & Wakefield, fügt hinzu: „Investoren trauen dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt bei fortlaufender Dynamik ein weiteres Mietpreiswachstum zu. Dies lässt sich unter anderem mit der relativ hohen Vorvermietungsquote in laufenden Neubauprojekten sowie durch die Mindestmieten, die sich in den letzten Jahren durch sehr stark gestiegene Bau- und Grundstückskosten erhöht haben, begründen. Hinzu kommt der Umstand, dass auf Teilmarktebene die Kapitalwerte für Wohnflächen höher liegen als für Büroflächen. Somit bestehen nur bedingte Anreize, zusätzliche Büroflächen entstehen zu lassen, wenn der Bebauungsplan alternativ hier auch die Nutzung der Fläche für Wohnzwecke vorsieht.