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Deutscher Büromarkt: gefragt und knapp

  • Flächenumsatz der Top-4-Büromärkte lag im ersten Quartal 2019 bei 639.100 Quadratmetern, ein Umsatzrückgang von zwölf Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2018
  • Berlin führt im ersten Quartal 2019 mit 223.300 Quadratmetern, Frankfurt ist Schlusslicht mit 83.100 Quadratmetern
  • Flächenumsatz in Hamburg um 31 Prozent höher als im Vorjahresquartal, München um 17 Prozent niedriger
  • Kurzfristig beziehbares modernes Flächenangebot bleibt 2019 knapp
  • Spitzenmieten in Berlin nun bei 35,00 Euro pro Quadratmeter und Monat

Frankfurt, 4. April 2019 – Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield gibt heute die Deutschlandzahlen für den Bürovermietungsmarkt des ersten Quartals 2019 bekannt. Die Top-4-Märkte Berlin, Frankfurt, Hamburg und München beendeten die ersten drei Monate des Jahres 2019 mit einem kumulierten Flächenumsatz von 639.100 Quadratmetern und verfehlten damit das Ergebnis des Vorjahresquartals um zwölf Prozent. Im Zehnjahresvergleich bleibt der kumulierte Umsatz auch unter den Erstquartalswerten der Jahre 2016 und 2017, ist gleichzeitig jedoch 19 Prozent höher als der Q1-Durchschnittswert der letzten zehn Jahre.

Büroflächenumsatz gesunken, verbleibt aber auf hohem Niveau

Das Gesamtergebnis 2019 setzt sich aus gegenläufigen Marktentwicklungen zusammen. Am Berliner Büromarkt wurden mit 223.300 Quadratmetern fast genauso viele Flächen umgesetzt wie im ersten Quartal des Vorjahres (223.500 Quadratmeter). In Hamburg stieg der Umsatz um 31 Prozent auf 139.000 Quadratmeter. München hat 17 Prozent verloren, steht jedoch mit 193.700 Quadratmeter deutlich an zweiter Stelle hinter Berlin. Frankfurt bildet hingegen mit einem Umsatzrückgang von 48 Prozent auf 83.100 Quadratmeter das Schlusslicht der Top-4-Märkte.

Großflächenanmietungen von mindestens 10.000 Quadratmetern sorgten für 21 Prozent des Gesamtergebnisses der Top-4-Märkte. Dabei blieb jeder der acht Neuverträge unter 25.000 Quadratmetern. Die größten Flächen gingen mit 23.000 Quadratmetern im ersten Quartal 2019 an das Bundesministerium für Gesundheit in Berlin. Die Sanierung dieser Bürofläche wurde vor Kurzem in Angriff genommen. In der Hamburger HafenCity mietete das soziale Netzwerk XING eine Bürofläche von 21.600 Quadratmetern.

Neuanmietung flexibler Bürokonzepte steigt deutlich, Leerstandraten sinken weiter

Anbieter von Coworking- und flexiblen Büroflächen mieteten im ersten Quartal 2019 rund 36.300 Quadratmeter neu an. Ihr Anteil am gesamten Flächenumsatz in den Top-4-Märkten erhöhte sich damit im Vergleich zum Vorjahresquartal von zwei Prozent auf sechs Prozent. The Office Group in Berlin und Design Offices in München sicherten sich mit jeweils knapp unter 10.000 Quadratmetern die größten Flächen. Für The Office Group ist es die zweite Anmietung in Berlin sowie die dritte in Deutschland. Für Design Offices ist es die bislang zweitgrößte Mietfläche am Münchner Markt. Über die letzten zwölf Monate hinweg haben Flexspace-Anbieter fast 250.000 Quadratmeter in den Top-4-Märkten neu angemietet.
Damit beträgt ihr Anteil am Gesamtflächenumsatz acht Prozent - gemessen zwischen dem zweiten Quartal 2018 und dem ersten Quartal 2019.

Aufgrund eines knappen Flächenangebots im Bestand sind Flächensuchende vielfach auf Projektanmietungen ausgewichen. Zum Jahresbeginn betrug die Leerstandsrate in Berlin 1,6 Prozent, in München 2,7 Prozent. In den Top-4-Märkten bezogen sich 30 Prozent des Flächenumsatzes im ersten Quartal auf Flächen, die sich noch im Bau befinden oder erst geplant sind. Dies gilt vor allem für Berlin mit einem Anteil der Projektanmietungen von mehr als 45 Prozent.

Modernes Angebot für den kurzfristigen Bezug bleibt knapp, Entspannung ab 2020 möglich

Im ersten Quartal wurden in den Top-4-Märkten rund 151.200 Quadratmeter an neuen Büroflächen fertiggestellt. Bis zum Jahresende soll sich das Volumen ungefähr um eine Million Quadratmeter erhöhen. Für Flächensuchende bleibt das Angebot an modernen Flächen trotzdem auf einem niedrigen Niveau, denn rund 70 Prozent dieser Neubauflächen sind bereits für künftige Nutzer reserviert. Misslich ist die Lage vor allem in Berlin. Dort stehen in den Projekten, die in den nächsten neun Monaten bezugsfertig werden sollen, nur noch knapp 30.000 Quadratmeter zur Anmietung zur Verfügung. Am Münchner Markt sieht es hingegen anders aus: Gut 160.000 Quadratmeter mit geplanter Fertigstellung bis zum Jahresende sind auf dem Markt verfügbar.

Unabhängig vom geplanten Fertigstellungsjahr befinden sich 3,8 Millionen Quadratmeter Büroflächen am Ende des ersten Quartals im Bau oder in der Kernsanierung. Vor zwölf Monaten waren es noch 2,5 Millionen Quadratmeter. Der Anstieg um mehr als 55 Prozent ist vor allem eine Reaktion auf die hohe Nachfrage in den vergangenen Jahren, denn mit 47 Prozent ist fast die Hälfte dieses Gesamtvolumens vorvermietet. Gleichzeitig hat sich die Zahl der spekulativen Bauaktivitäten erhöht. Das heißt, dass Unternehmen, die bereit sind, mit einem Einzug in neue Flächen bis 2020 oder später zu warten, bei einer aktuellen Mietentscheidung von einer größeren Flächenauswahl profitieren können. Unternehmen, die auf der Suche nach kurzfristig beziehbaren modernen Flächen sind, haben eine geringere Auswahl.

Spitzenmieten deutlich gestiegen

In allen Top-4-Märkten liegen die aktuell erzielbaren Spitzenmieten deutlich höher als noch vor zwölf Monaten. In Frankfurt, Hamburg und München müssen im Spitzenbereich 1,50 Euro mehr pro Quadratmeter und Monat gezahlt werden. In Berlin sind es sogar 4,50 Euro mehr. „Trotzdem liegt die Spitzenmiete in der Bundeshauptstadt mit 35,00 Euro pro Quadratmeter und Monat noch unter den Spitzenmieten von München. Dort müssen 38,00 Euro gezahlt werden, in Frankfurt 43,50 Euro. Berlin bleibt damit sowohl im nationalen als auch internationalen Städtevergleich als relativ kostengünstiger Unternehmensstandort attraktiv“, erläutert Yvo Postleb, Head of Germany Cushman & Wakefield.

Im weiteren Jahresverlauf könnten die Spitzenmieten angesichts des knappen Flächenangebotes weiter steigen. „Viele Unternehmen konzentrieren ihre Nachfrage auf neue oder kernsanierte Objekte in innerstädtischen und innerstadtnahen, gut durchmischten Quartieren. Sie sind bereit, die Mieten dieser überwiegend sehr limitiert angebotenen Büroflächen entsprechend zu honorieren. In solchen Flächen ist es möglich, für die Mitarbeiter attraktive Arbeitswelten zu schaffen“, resümiert Dr. Jan Linsin, Head of Research Northern Cluster bei Cushman & Wakefield.