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Hamburger Büromarkt: Vorjahresflächenumsatz übertroffen, Großanmietungen in der HafenCity sorgen für starkes erstes Quartal

  • Flächenumsatz mit 139.000 Quadratmetern nur geringfügig unter Zehn-Jahres-Rekordhoch
  • Großflächige Projektanmietungen, Leerstände sinken, Mieten weiterhin im Aufwind

Hamburg, 5. April 2019 – Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield gibt heute die Büromarktzahlen des ersten Quartals 2019 für Hamburg bekannt. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres betrug der Flächenumsatz 139.000 Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung von 31 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Insbesondere die HafenCity und die Hamburger City trugen zu diesem Ergebnis bei. Auch weiterhin ist mit einer hohen Nachfrage und Mietsteigerungen zu rechnen. Moderne, flexible Arbeitsplatzkonzepte bei hierauf spezialisierten Betreibern werden zudem als Alternative gesehen.

Der Hamburger Büromarkt hatte einen starken Jahresauftakt. Während im ersten Quartal 2018 der Flächenumsatz 106.300 Quadratmeter betrug, lag er in den ersten drei Monaten dieses Jahres bei
139.000 Quadratmetern. Dieses Rekordergebnis wurde innerhalb der letzten zehn Jahre bisher nur im ersten Quartal 2017 übertroffen. Ausschlaggebend für das Resultat im ersten Quartal 2019 waren vier Abschlüsse im Flächensegment oberhalb von 5.000 Quadratmetern, die sich auf insgesamt fast 50.000 Quadratmeter summierten und damit mehr als ein Drittel zum gesamten Flächenumsatz beitrugen. Drei dieser vier Abschlüsse entfielen auf Projektentwicklungen, die im ersten Quartal dieses Jahres 17 Prozent des gesamten Flächenumsatzes ausmachten. Zum Vergleich: Im gesamten letzten Jahr lag der Anteil ebenfalls bei 17 Prozent.

HafenCity und Hamburger City am meisten gefragt

In ersten Quartal 2019 trugen die HafenCity mit 45.000 Quadratmetern sowie die Hamburger City mit
38.000 Quadratmetern am meisten zum Gesamtflächenumsatz bei. Die Netzwerkplattform XING mietete 21.600 Quadratmeter im aktuellen Unilever-Gebäude am Strandkai. Unilever hingegen wurde neuer Mieter von 6.500 Quadratmetern in der neuen Burg, eine der wenigen noch verfügbaren Projektentwicklungen in der Innenstadt. Zudem mietete Vattenfall 15.900 Quadratmeter in der Projektentwicklung Edge Elbside. Die Anmietung größerer Flächen ist in der Hamburger City aktuell kaum noch realisierbar. Gründe hierfür sind der akute Mangel an verfügbaren Büroflächen sowie zeitlich verzögerte Bauvorhaben. „In der HafenCity ist dies derzeit noch möglich. Das etwas niedrigere Preisniveau der HafenCity gegenüber dem Central Business District (CBD) ist für Unternehmen ein Zusatzaspekt, die HafenCity als Alternativstandort zu prüfen“, hält Matthias Huss, Niederlassungsleiter bei Cushman & Wakefield in Hamburg, fest. Marc Rohrer, Leiter Capital Markets in Hamburg ergänzt: „Auch für Investoren war das erste Quartal 2019 durch einen Mangel an verfügbaren Produkten in der Hamburger City geprägt. Der enorme Investitionsdruck innerhalb des CBD lässt Investoren derzeit auf etablierte, City -nahe Teillagen ausweichen.“

Große Flächenknappheit als Treiber moderner Bürokonzepte

Weniger als 6.000 Quadratmeter sind in der Hamburger City in Projektentwicklungen, die bis zum Jahresende fertiggestellt werden sollen, verfügbar. Die Vorvermietungsquote liegt bereits bei rund 85 Prozent. Für das Jahr 2020 sind 65 Prozent der insgesamt in Hamburg geplanten neuen Bürofläche von 195.500 Quadratmetern bereits vergeben. Die derzeitige Neubautätigkeit gleicht die aktuellen Engpässe nicht aus. Spekulative Bauprojekte, die noch freie Flächen bieten, konzentrieren sich überwiegend auf Stadtteillagen wie Ottensen-Bahrenfeld, die im Laufe des Jahres von verstärkter Nachfrage profitieren werden. Mietinteressenten müssen sich auf die akute Flächenknappheit einstellen und alternative Konzepte prüfen, sofern sie attraktive Flächen in der City anmieten wollen.
„Nutzer mieten teilweise kleinere Flächen für ihr Kerngeschäft an, während sie kreative Sparten oder projektbezogene Teams bei Anbietern von flexiblen Arbeitsplatzkonzepten unterbringen “, analysiert Huss. Darüber hinaus ist zu erkennen, dass Unternehmen auch in den eigenen Flächen zunehmend dazu tendieren, flexible Arbeitsbereiche zu integrieren. Im ersten Quartal 2019 wurden lediglich drei Neuanmietungen von Betreibern von flexiblen Arbeitsplatzkonzepten registriert, die sich auf rund 2.700 Quadratmeter summierten. Von weiteren Anmietungen im Jahresverlauf ist jedoch auszugehen. „Die großflächigen Standorte, die im Jahr 2017 von Betreibern von flexiblen Arbeitsplatzkonzepten angemietet worden waren, weisen nach umfassenden Ausbaumaßnahmen in den Folgemonaten nun überwiegend hohe Belegungsquoten auf“, erläutert Huss, der betont, dass das aktuelle Ergebnis keine Schlüsse auf eine generelle Trendwende zulasse.

Mieten steigen, Marktentwicklung stabil

Die Spitzenmiete erreichte zum ersten Quartalsende 2019 27,50 Euro pro Quadratmeter und Monat und stieg damit um 5,8 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Die über alle Neuabschlüsse der letzten zwölf Monate gewichtete Durchschnittsmiete steht aktuell bei 16,85 Euro pro Quadratmeter und Monat – acht Prozent über dem Wert des Vorjahreszeitraums. Im knappen Büromarkt der Hamburger City lag die Durchschnittsmiete bei 20,60 Euro. Die lebhafte Nachfrage in Hamburg dürfte sich im Laufe des Jahres fortsetzen. Ein Jahresflächenumsatz von mehr als 500.000 Quadratmetern ist – auch aufgrund von weiteren Großgesuchen am Markt – trotz der anhaltenden Flächenengpässe zu erreichen. Sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmieten werden von den Bedingungen weiterhin profitieren und ihre aktuelle Aufwärtsentwicklung fortsetzen.