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Münchner Büromarkt bleibt teuer und dezentralisiert sich zunehmend

  • Flächenumsatz liegt bei 193.700 Quadratmetern
  • Leerstände sinken weiter – Hoher Anteil an Projektanmietungen spiegelt zunehmende Knappheit der Bestandsflächen auf dem Münchner Büromarkt wider
  • Neubauaktivitäten rasant gestiegen
  • Mieten auf konstant hohem Niveau

München, 5. April 2019 – Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield vermeldet heute die Quartalszahlen des Münchner Büromarktes. Der Büromarkt der bayrischen Hauptstadt ist mit einem Flächenumsatz von 193.700 Quadratmetern ins aktuelle Jahr gestartet. Damit wurde das historisch hohe Vorjahresergebnis im vergleichbaren Zeitraum von
233.500 Quadratmetern um knapp 17 Prozent verfehlt. Nachdem in den letzten fünf Jahresanfangsquartalen das Vorjahresergebnis jeweils überboten werden konnte, ist zum ersten Mal seit fünf Jahren kein Wachstum zu beobachten. Außerdem wurde der Durchschnittswert der letzten fünf Jahre um knapp sechs Prozent verfehlt.

In den ersten drei Monaten wurden zwei Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter registriert, die zusammen knapp 16 Prozent zum Gesamtergebnis des Flächenumsatzes beitrugen. Dabei tätigte die Allianz Deutschland GmbH mit knapp 19.000 Quadratmetern den größten Abschluss. Die stärkste Flächenklasse des ersten Quartals war das Größensegment 1.000 bis 2.999 Quadratmeter mit einem gesamten Flächenumsatz von 57.300 Quadratmetern und einem Umsatzanteil von 30 Prozent. Dominierende Branchen im ersten Quartal sind IKT-Unternehmen (inkl. Online-Plattformen), Beratungsgesellschaften und Industrieunternehmen. Insgesamt trugen sie mit 42 Prozent zum Ergebnis des ersten Quartals bei. Mit 28.800 Quadratmetern Flächenumsatz belegt die IKT-Branche (inkl. Online-Plattformen) vor den Beratungsgesellschaften (27.400 Quadratmeter) und den Industrieunternehmen (24.500 Quadratmeter) den ersten Platz.

Dezentralisierung des Flächenumsatzes nimmt zu

Auf das Münchner Stadtgebiet entfallen vom gesamten Flächenumsatz 129.600 Quadratmeter. Das sind rund 30 Prozent weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (185.300 Quadratmeter). Auch der Flächenumsatz in der Innenstadt (87.100 Quadratmeter) ist im Vergleich zum ersten Quartal 2018 um 13 Prozent gesunken. Die zunehmende Dezentralisierung des Flächenumsatzes lässt sich dabei auf die Knappheit und das hohe Mietpreisniveau von innerstädtischen Büroflächen zurückführen.

Sehr gefragt am Münchner Büromarkt war erneut die Innenstadt Ost rund um das Werksviertel und den Munich Art District. In diesem Teilmarkt wurden 29.300 Quadratmeter an Bürofläche umgesetzt. Das entspricht knapp 23 Prozent des Flächenumsatzes im Münchner Stadtgebiet. Zusätzlich dazu erwies sich die Innenstadt West als bevorzugter Standort für Neuanmietungen. Auf diesen Teilmarkt konzentrierten sich mit 24.900 Quadratmetern rund 19 Prozent des Flächenumsatzes des gesamten Stadtgebietes. Im Münchner Umland registrierte das Umland Nord - Nord-Ost erneut den höchsten Flächenumsatz mit 31.700 Quadratmetern. Auf dieses Marktgebiet entfiel nahezu die Hälfte des gesamten Bürovermietungsvolumens im Münchner Umland (64.100 Quadratmeter).

Angebot moderner Büromarktflächen nach wie vor knapp, hoher Anteil an Projektanmietungen

Das Angebot an modernen Flächen am Münchner Büromarkt bleibt weiterhin knapp. Auch wenn im ersten Quartal des Jahres 2019 mit 34.600 Quadratmetern vergleichsweise viel Neubauvolumen fertiggestellt wurde (Q1 2018: 9.400 Quadratmeter) und das Fertigstellungsvolumen im laufenden Jahr mit mehr als
500.000 Quadratmetern den Vorjahreswert von 143.600 Quadratmetern deutlich übertreffen wird, steht Flächensuchenden mit einem kurzfristigen Bezugshorizont nur noch ein geringer Teil davon zur Anmietung zur Verfügung.

Der geringe aktuelle Leerstand zwingt Unternehmen dazu, sich schon frühzeitig mit der Flächensuche zu befassen und bereits weit im Voraus Mietverträge abzuschließen. „In guten Lagen herrscht ein extremer Nachfrageüberhang nach Flächen in Neubauprojekten“, so Hubert Keyl, Leiter der Bürovermietung von Cushman & Wakefield in München. „Vorvermietungen gut zwei Jahre vor Baufertigstellung waren in den letzten Monaten keine Seltenheit und die Vorvermietungsquoten in Projekten steigen.“ Das zeigt auch die Vielzahl an Projektanmietungen, die 28 Prozent des Gesamtergebnisses des erstes Quartals 2019 ausmachen. Das Neubauvolumen, das im Jahr 2019 auf den Markt kommen wird, ist bereits zum Ende des ersten Quartals zu 68 Prozent vermietet. „Die Flächenknappheit nimmt im laufenden Jahr weiterhin zu, da neu auf den Markt kommende Projekte erst nach 2021 etwas Entspannung bringen könnten“, fügt Keyl hinzu.

Spitzenmiete weiterhin auf hohem Niveau

Die Münchner Spitzenmiete zeigt seit der Jahresmitte 2018 wenig Bewegung und verweilt weiterhin auf einem konstant hohen Niveau von 38,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Mieten reagieren dennoch auf die zunehmende Flächenknappheit. „Wo früher nur in der Altstadt Spitzenmieten erzielt wurden, ist dies mittlerweile im gesamten Innenstadtbereich, das heißt innerhalb des Mittleren Rings möglich“, stellt Keyl fest. Die gewichtete Durchschnittsmiete der letzten zwölf Monate am Münchner Büromarkt liegt bei 19,20 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit ist sie um 0,60 Euro höher als im Zeitraum Januar bis Ende Dezember 2018 (18,60 Euro pro Quadratmeter und Monat). Dies entspricht einem Anstieg von 3,2 Prozent.

„Für den weiteren Jahresverlauf bleibt abzuwarten, wie sich die Wirtschaft entwickelt. Aktuell registrieren wir einen leichten Rückgang von Neuanfragen, der sich im nächsten Quartal fortsetzen könnte. Im Vergleich zum zweiten Quartal des Vorjahres erwarten wir daher einen leicht reduzierten Flächenumsatz für das kommende Quartal“, so Hubert Keyl.