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Zunehmende Differenzierung im europäischen Shoppingcentermarkt

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  • Zunehmende Umnutzung bestehender sekundärer Einzelhandelsflächen in Büro-, Wohn- und sonstige Nutzungen.
  • Im Jahr 2018 wurden insgesamt 2,6 Millionen Quadratmeter neue Shoppingcenterflächen fertiggestellt, 28 Prozent weniger als im Vorjahr.
  • 2018 sank die in Westeuropa neu auf den Markt kommenden Shoppingcenterflächen gegenüber dem Vorjahr um 23 Prozent; in Mitteleuropa betrug der Rückgang 31 Prozent.
  • Die Türkei, Russland, Polen und Frankreich verzeichneten 2018 die größten Zuwächse an Shoppingcenterflächen.


In den meisten europäischen Ländern ist der Bedarf an Shoppingcentern gesättigt. Die Differenzierung zwischen erfolgreichen, gut konzeptionierten Shoppingcentern in Top-Lagen und solchen an Sekundärstandorten mit geringem Freizeitwert oder ungünstigem Nutzermix schreitet daher weiter voran, wie die neuesten Untersuchungen des international tätigen Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield zeigen.

Der Report „European Shopping Centre: The Development Story" von Cushman & Wakefield zeigt, dass 2018 rund 2,6 Millionen Quadratmeter neue Shoppingcenterflächen fertiggestellt wurden, 28 Prozent weniger als im Vorjahr. Dies ist das niedrigste Fertigstellungsvolumen seit 24 Jahren und ist mit dem Fertigstellungsvolumen Anfang der 90er Jahre vergleichbar, als die ersten traditionellen Shoppingcenter in Mittel- und Osteuropa eröffnet wurden.

Obwohl sich die Geschwindigkeit bei den Projektentwicklungen in den letzten fünf Jahren verlangsamte, wächst der gesamteuropäische Markt jedoch stetig und liegt nun bei 168,1 Millionen Quadratmetern und verschärft somit den Wettbewerb unter den Shoppingcentern. Da die Projektentwickler um ihre Marktposition kämpfen, konzentrieren sie sich auf Sanierungs- und Revitalisierungsprojekte, um anspruchsvolle, moderne und ästhetisch ansprechende Shopping- und Freizeitcenter zu schaffen.

Top 10 der Länder in Bezug auf neue Shoppingcenterflächen im Jahr 2018 (Quelle: Cushman & Wakefield Research)

Silvia Jodlowski, die Autorin des Reports und Senior Research Analyst bei Cushman & Wakefield, sagt: „Die Chancen für die Projektentwicklung neuer Shoppingcenter werden vor allem in zwei Arten von Projekten gesehen: 1. Dominante innovative Projekte mit einem starken Freizeitelement. Diese lösen veraltete, unattraktive Shoppingcenter ab und 2. kleinere Nahversorgungszentren. Für diese Projektart sind Entfernung, das Vorhandensein eines Lebensmitteleinzelhändlers und ein angemessener Mietermix entscheidende Faktoren für den Erfolg.

Westeuropa

Die wachsende Sorge über die Zunahme des Online-Handels und das starke Wachstum im Einzelhandel in den High Streets dämpften die Entwicklung neuer Shoppingcenter in ganz Westeuropa. Frankreich war im vierten Jahr in Folge das aktivste Land in Bezug auf die neu errichtete Fläche mit 237.000 Quadratmetern.

In Großbritannien hat die fortschreitende Verlagerung zugunsten des Online-Handels zwar zu Filialschließungen geführt, jedoch bremst das Flächenüberangebot nicht die Entwicklung von Shoppingcentern. Anstatt die weitere Entwicklung neuer Shoppingcenter zu dämpfen, liegt das Interesse der Projektentwicklung bei der Erhöhung der Besucherfrequenz. Dies wird durch die Schaffung einzigartiger und interaktiver Einkaufserlebnisse erreicht - mithilfe von Freizeitangeboten und Etablierung von Mischnutzung, z.B. Büroflächen. Großbritannien belegte 2018 Platz drei als drittgrößter Projektentwicklungsmarkt in Westeuropa mit 147.000 Quadratmetern neuer Fläche; 74 Prozent davon entfielen auf zwei Projektentwicklungen. Dies entspricht einem Anstieg von 8 Prozent gegenüber 2017.

In Finnland unterstützte ein starker urbaner Zuzug die Entwicklung von Shoppingcentern. 80 Prozent der gesamten neuen Flächen wurden in den drei größten Regionen Helsinki, Tampere und Turku errichtet. In Südeuropa behauptete Spanien seine Spitzenposition bei der Projektentwicklung von Shoppingcentern.

Nicole Roemer, Head of Retail Investment bei Cushman & Wakefield, zum deutschen Markt: „Auch in Deutschland sind Shoppingcenter im konventionellen Sinne derzeit nicht stark gefragt. Aktuell verzeichnen wir ein erhöhtes Projektaufkommen im Bereich der Nachnutzung solcher Einkaufszentren, wobei es natürlich nach wie vor die Auslesen gibt unter den Zentren.

In den Jahren 2019 und 2020 wird in Westeuropa mit einem Zuwachs an Shoppingcenterflächen von 2,1 Millionen Quadratmetern gerechnet.

Top 5 der westeuropäischen Städte in Bezug auf die Projektentwicklungspipeline 2019-2020 (Quelle: Cushman & Wakefield Research)

Mittel- und Osteuropa

Die Türkei war das aktivste Land in Mittel- und Osteuropa mit einem Flächenzuwachs von 525.000 Quadratmetern. Gegenüber 2017 sank der Flächenzuwachs um fast 50 Prozent, da die Projektentwickler sich nun vermehrt kleineren Projekten zuwenden und sich auf die Renovierung bzw. Optimierung bestehender Shoppingcenter konzentrieren. In Russland, dem zweitaktivsten europäischen Markt für Projektentwicklungsaktivitäten im Jahr 2018, erreichte das Fertigstellungsvolumen von 436.000 Quadratmetern den niedrigsten Wert seit 15 Jahren. Für die Jahre 2019/2020 wird ein Anstieg des Fertigstellungsvolumens erwartet. Derzeit befinden sich 1,8 Millionen Quadratmeter im Bau.

Das positive wirtschaftliche Umfeld in Polen bildete eine solide Basis für die Projektentwicklungstätigkeit. Im Jahr 2018 kamen rund 300.000 Quadratmeter neue Flächen auf den Markt, der dritthöchste Wert in Europa. Ähnlich wie in Westeuropa verschärft das Wachstum des Online-Handels den Wettbewerb und zwingt die Vermieter, ihre Angebote für die Besucher attraktiver zu gestalten.

Im übrigen Mitteleuropa war die Projektentwicklungstätigkeit stabil. In Bulgarien, Tschechien, der Slowakei und Ungarn nähern sich die Märkte ihre Sättigung. Potenzielle neue Möglichkeiten liegen in gemischten Nutzungen, in Innenstadtentwicklungen und an Verkehrsknotenpunkten. In den Jahren 2019 und 2020 werden in Mittel- und Osteuropa 4,4 Millionen Quadratmeter neue Shoppingcenterflächen erwartet.

Top 5 der mittel- und osteuropäischen Städte in Bezug auf die Entwicklungspipeline 2019-2020 (Quelle: Cushman & Wakefield Research)

Silvia Jodlowski fügt hinzu: „Vermieter und Investoren müssen sich an die Differenzierung des Shoppingcentermarktes anpassen. Wir gehen nicht davon aus, dass es noch weitere Projektentwicklungen von Shoppingcentern im klassischen Sinne geben wird. An ihre Stelle treten zunehmend Sanierungs- und Umstrukturierungsprojekte, um dem wachsenden Bedarf an flexiblen Flächen gerecht zu werden. Gemischte Projekte werden immer beliebter, da die Anleger ihr wahres Potenzial erkennen. Wie wir in Teilen Europas sehen, mit Frankreich als Paradebeispiel, versuchen die Projektentwickler von Shoppingcentern, mit neuen Formaten wie Fachmarktzentren und hybriden Formaten mit Büros, Hotels und Wohnungen den Markt zu diversifizieren.


Der komplette Report kann hier heruntergeladen werden.