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Berlin: Büromarkt setzt positive Entwicklung ungebremst fort

Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield gibt heute die Zahlen für den Berliner Bürovermietungsmarkt des ersten Halbjahres 2019 bekannt. Der Büroflächenumsatz erreichte 395.500 Quadratmeter. Das zweite Quartal trug dazu 172.700 Quadratmeter bei. Die Leerstandsrate sank gegenüber dem Vorjahreswert auf 1,4 Prozent. Die Spitzenmiete liegt nun bei 37,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, die Durchschnittsmiete bei 23,30 Euro. Die Projektpipeline in Berlin ist umfangreich, dennoch wird das Flächenangebot weiterhin knapp bleiben, weil die neuen Flächen sehr schnell vom Markt aufgenommen werden.

Stabil hoher Halbjahresumsatz trotz schwachem zweitem Quartal


Der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2019 lag mit 395.500 Quadratmetern auf dem hohen Niveau der letzten drei Jahre und war zudem leicht stärker als im Vergleichszeitraum im Vorjahr. Hauptumsatzträger war das erste Quartal mit 222.800 Quadratmetern. Das zweite Quartal konnte das Niveau nicht halten und war mit einem Flächenumsatz von 172.700 Quadratmetern für Berliner Verhältnisse relativ schwach: Im Durchschnitt der letzten drei Jahre wurden pro Quartal 220.400 Quadratmeter umgesetzt. Grund dafür ist nicht zuletzt das geringe Angebot an geeigneten kurzfristig verfügbaren Flächen, welches die hohe Nachfrage nur sehr eingeschränkt bedienen kann. Zudem führt der knappheitsbedingt zunehmende Wettbewerb um die Flächen zu längeren Preisfindungsphasen, vor allem bei Projektentwicklungen. 


Auffällig ist, dass sich die Marktaktivität in andere, bislang von Büroflächennutzern nur wenig beachtete Lagen verschiebt. „Weil sich die Unternehmen auf die starke Flächenknappheit eingestellt haben, ist ihre Bereitschaft merklich gestiegen, Flächen außerhalb der klassischen zentralen Lagen anzumieten, unter der Voraussetzung, dass sie sich innerhalb des S-Bahn-Rings befinden. Dies spiegelt sich zunehmend auch auf dem Investmentmarkt wider, so dass wir hohes Investoreninteresse beispielsweise an Objekten im Wedding und in Moabit sehen.“, erläutert Clemens von Arnim, Head of Capital Markets bei Cushman & Wakefield in Berlin.


Die größten Transaktionen des Halbjahres fanden schon im ersten Quartal statt – mit dem Bundesministerium für Gesundheit mit 23.000 Quadratmetern in der Mauerstraße und mit der RSG Group (McFit) mit 19.500 Quadratmetern im Kudamm Eck. Die größten Anmietungen des zweiten Quartals 2019 erfolgten durch eine Bundesbehörde mit mehr als 14.000 Quadratmetern im City Campus im Saatwinkler Damm und durch WeWork mit 9.000 Quadratmetern in der Projektentwicklung ehemalige Bötzow Brauerei in der Prenzlauer Allee.

Der Anteil von Anmietungen in Projektentwicklungen stieg im ersten Halbjahr 2019 auf 41 Prozent. Im ersten Halbjahr 2018 hatte der Anteil erst bei 30 Prozent gelegen. Auslöser waren hierbei, dass Flächen im Bestand noch knapper geworden sind und, dass schrittweise Projekte, die in den kommenden Jahren fertiggestellt werden, in größerem Umfang in die Vermarktung gehen.

Leerstandsrate bei 1,4 Prozent

In den letzten zwölf Monaten sank die Leerstandsrate von 2,2 Prozent Mitte 2018 auf nun 1,4 Prozent. Anfang des zweiten Halbjahres sind in Berlin also nur noch 262.100 Quadratmeter Büroflächen für einen kurzfristigen Bezug verfügbar. Berlin bleibt von den großen Büromärkten weiterhin der Markt mit der geringsten Leerstandsrate. Lediglich 85.800 verfügbare Quadratmeter entfallen auf die zentralen Bürolagen, darunter nicht eine einzige zusammenhängende Fläche von
10.000 Quadratmetern oder mehr. 


Die Unternehmen entwickeln angesichts der anhaltenden Flächenknappheit individuelle Strategien zur Flächenexpansion. „Einerseits behalten viele Mieter ihre inzwischen zu kleinen Flächen und geben sich mit zusätzlichen kleineren Flächen an anderen Standorten zufrieden. Andererseits nimmt die Zahl der Unternehmen zu, die sich größere Flächen als benötigt im Gebäude sichern, um sich Platz für ihr Wachstum offen zu halten. Dabei gehen solche Firmen wegen der Möglichkeit der Untervermietung nur ein minimales Risiko ein.“, erläutert Kathrin Hellwig, Leiterin der Bürovermietung bei Cushman & Wakefield in Berlin. 

Spitzen- und Durchschnittsmiete werden weiter steigen 

Wie erwartet, setzte sich der Trend der steigenden Spitzen- und Durchschnittsmiete im ersten Halbjahr fort. Die Spitzenmiete erreichte zuletzt 37,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, die Durchschnittsmiete 23,30 Euro. Die Spitzenmiete lag damit 5,50 Euro oder 17 Prozent über dem Wert vor einem Jahr, die Durchschnittsmiete 3,85 Euro oder 19 Prozent über dem Vorjahreswert.


„Auffällig ist, dass Spitzenmieten oder Mieten nahe des Spitzenmietenniveaus inzwischen auch in Lagen erreicht werden, die bisher nicht zu den klassischen Top-Lagen gezählt wurden, beispielsweise in Friedrichshain oder in Prenzlauer Berg“, so Clemens von Arnim, Head of Capital Markets bei Cushman & Wakefield in Berlin.

Projektpipeline umfangreich, aber hohe Nachfrage wird Flächen absorbieren

Die Neubau- und Kernsanierungspipeline in Berlin ist gut gefüllt. Gleichwohl wird das Flächenangebot weiterhin knapp bleiben, weil die neuen Flächen sehr schnell vom Markt aufgenommen werden. Die in der ersten Jahreshälfte 2019 fertiggestellten Büroflächen (100.700 Quadratmeter oder plus 22 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018) sind zu 96 Prozent vermietet.

Von den 236.600 Quadratmetern Büroflächen im Bau oder in der Kernsanierung, die in der zweiten Jahreshälfte fertiggestellt werden, sind bereits 89 Prozent vorvermietet. Auch der Rest wird vom Markt schnell absorbiert werden. Für kurzfristig verfügbare Flächen kann sich daher angebotsseitig keine Entspannung durch Flächenneuzugang einstellen. In den folgenden Jahren wird das Niveau an Fertigstellungen in Neubau- und Sanierungsprojekten deutlich höher liegen. So sind für 2020 nach jetzigem Stand 729.100 Quadratmeter geplant. Hierbei sind jedoch schon jetzt 53 Prozent vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt, sodass eine durch die Angebotsseite ausgelöste Entspannung erst später zu erwarten ist. Fraglich ist, ob die Baukapazitäten ausreichen werden, um das Gros der Fertigstellungstermine einhalten zu können. Denn die Baubranche kämpft aktuell mit einer Knappheit an Fachkräften. Erfahrungsgemäß kommt es damit häufiger zu Verzögerungen bei Bauprojekten.