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Hamburger Büromarkt: Großabschlüsse treiben Flächenumsatz auf Rekordhöhe

Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield gibt heute die Büromarktzahlen des ersten Halbjahres 2019 für Hamburg bekannt. Der Hamburger Büromarkt hat in den ersten sechs Monaten dieses Jahres einen Rekord-Flächenumsatz von 322.900 Quadratmetern erreicht und übertrifft damit den bisherigen Bestwert aus dem Jahr 2017 um neun Prozent. Das Halbjahresresultat liegt zudem 31 Prozent über dem Vorjahreswert von 246.200 Quadratmetern. Ausschlaggebend für das Ergebnis war vor allem ein sehr starkes zweites Quartal, in dem 184.000 Quadratmeter umgesetzt wurden.


Insbesondere mehrere Großabschlüsse oberhalb von 10.000 Quadratmetern sorgten für dieses Ergebnis: Während im ersten Halbjahr 2018 lediglich ein Abschluss in dieser Kategorie verzeichnet werden konnte, waren es im bisherigen Jahresverlauf bereits fünf. Die Stadt Hamburg mietete im historischen Fernmeldeamt in unmittelbarer Nähe der Universität rund 50.000 Quadratmeter an. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten im Jahr 2023 werden die Flächen von der Universität Hamburg, dem German Institute of Global and Area Studies (GIGA) und dem Leibniz-Informationszentrum Wirtschaft (ZBW) belegt. Auf dem OTTO-Campus in Hamburg-Bramfeld starteten im zweiten Quartal die Bauarbeiten für die neue OTTO-Firmenzentrale. Bis zum Sommer 2022 entsteht durch den Umbau einer alten Lagerhalle auf dem Gelände mit rund 40.000 Quadratmetern Bürofläche eine neue Firmenzentrale, die Platz für 1.800 Mitarbeiter schafft. Ebenfalls im zweiten Quartal erfolgte die Anmietung von rund 10.000 Quadratmetern von Signal Iduna in der Projektentwicklung Kap5 in der City Nord. Bereits im ersten Quartal 2019 hatte XING 21.600 Quadratmeter und Vattenfall 15.900 Quadratmeter angemietet. Insgesamt summieren sich diese fünf Abschlüsse auf knapp 140.000 Quadratmeter und haben damit einen Anteil von 43 Prozent am gesamten Flächenumsatz. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum lag der Anteil von
Abschlüssen mit mehr als 10.000 Quadratmetern bei vier Prozent. Anmietungen in dieser Größenordnung sind derweil im Bestand nur noch in Ausnahmen möglich. Acht der zehn größten Vertragsabschlüsse im bisherigen Jahresverlauf wurden in Projektentwicklungen abgeschlossen oder waren Baustarts von Büroentwicklungen zur späteren Eigennutzung. Der Eigennutzeranteil lag im ersten Halbjahr bei 15 Prozent. 


Flächenmangel bremst Nachfrager aus 

Während Großnutzer die  Option haben, sich frühzeitig Flächen in Projektentwicklungen zu sichern, und diese auch zusehends nutzen, sind Nutzer von Flächen in den mittleren und kleineren Segmenten bei geplanten Neuanmietungen auf verfügbare Flächen im Bestand oder im fortgeschrittenen Neubau angewiesen.


Ken Hoppe, Leiter Bürovermietung bei Cushman & Wakefield in Hamburg, geht davon aus, dass das Vermietungsvolumen in den kleinen- und mittleren Größenklassen bei entsprechenden Flächenverfügbarkeiten deutlich höher liegen könnte. „Die Fälle, bei denen Mietverträge nicht zu Stande kommen, weil geeignete Flächen zu konkurrenzfähigen Mietpreisen fehlen, haben in den vergangenen Monaten zugenommen. Dies gilt nicht nur für die absoluten Toplagen in der Hamburger City, sondern lässt sich bereits auch häufiger in alternativen, zentrumsnahen Lagen beobachten“, so Hoppe.

Trotz der Engpässe war die Hamburger City mit einem Flächenumsatz von 67.000 Quadratmetern im bisherigen Jahresverlauf der stärkste Teilmarkt. Bei einer Leerstandsquote von unter 2,5 Prozent in der Hamburger City sind die Engpässe aber mittlerweile auf einem Niveau angekommen, das der Situation in den Bürovermietungshochburgen Berlin und München kaum noch nachsteht. Es herrscht nahezu Vollvermietung.

Vermieter sind sich dieser Lage bewusst: Potenzielle Flächenabnehmer müssen derzeit oftmals Kompromisse hinsichtlich ihrer Wunschfläche in Kauf nehmen. Die Bereitschaft, Incentives in Form von mietfreier Zeit zu gewähren, hat in den gefragten Lagen weiter abgenommen. Der Büromarkt wandelt sich weiter in Richtung eines Vermietermarktes. 


Die aktuelle Entwicklung haben auch Investoren erkannt und ihr Interesse auf Lagen, die von der angespannten Situation in der City profitieren können, verlagert. Marc Rohrer, Niederlassungsleiter und Head of Capital Markets bei Cushman & Wakefield in Hamburg: „Steigende Mieten und die angespannte Leerstandssituation in der City haben einen erkennbaren Verdrängungseffekt zur Folge. Zentrumsnahe Lagen wie die City Süd oder die Alsterlagen profitieren davon. Investoren gehen diese Dynamik – auch durch den Mangel an Core-Produkt im Central Business District – derzeit voll mit und legen ihren Fokus vermehrt auf diese aufstrebenden Teilmärkte.“

Pipeline wird der hohen Nachfrage nicht gerecht

Eine Entlastung durch Projektfertigstellungen wurde im ersten Halbjahr 2019 nicht erreicht. Im ersten Halbjahr wurden rund 55.000 Quadratmeter an neuer Bürofläche fertiggestellt. Bis zum Jahresende wird voraussichtlich ein Gesamtvolumen im Bereich von rund 150.000 Quadratmetern erreicht werden – zu wenig, um die weiterhin hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen bedienen zu können. Attraktive Flächen, die sich derzeit im Bau befinden, sind darüber hinaus bereits mit hohen Vorvermietungsquoten belegt. Von den rund 380.000 Quadratmetern an Büroflächen, die sich derzeit im Bau befinden und in den kommenden beiden Jahren fertiggestellt werden, sind bereits zum jetzigen Zeitpunkt über 70 Prozent vergriffen. Dazu Ken Hoppe: „Unternehmen, deren Mietverträge 2021 oder sogar in den darauffolgenden Jahren auslaufen, müssen sich bereits zum jetzigen Zeitpunkt mit zukünftigen Standortentscheidungen auseinandersetzen.“

„Das geringe Fertigstellungsvolumen an Bürofläche bremst auch die Dynamik am Büroinvestmentmarkt ab. Der aktuelle Mangel an Top-Produkt ist für uns allgegenwärtig. Nachdem in Hamburg starker Nachholbedarf an Hotels bestand und sich aktuell viele Bauvorhaben dieser Assetklasse gewidmet haben, scheint diese Boom-Phase erst einmal vorbei zu sein. Verfügbare Grundstücke, die für die gewerbliche Bebauung ausgeschrieben sind, könnten daher künftig wieder vermehrt mit dringend benötigten Büroobjekten projektiert werden“, ergänzt Marc Rohrer.


Spitzenmieten stabil, Durchschnittsmieten steigen weiter

Die Spitzenmiete blieb im Vergleich zum Vorquartal unverändert bei 27,50 Euro pro Quadratmeter und Monat und stieg um 5,8 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Damit liegt die Spitzenmiete im nationalen Vergleich teils deutlich unter den erzielbaren Mieten in Frankfurt (45,00 Euro), München (38,50 Euro) oder Berlin (37,00 Euro). Ken Hoppe äußert sich dazu wie folgt: „Die Hamburger Spitzenmiete hat zwar noch Potenzial für einen weiteren moderaten Anstieg in den kommenden Jahren, ein rasantes Wachstum wie beispielsweise in Berlin ist allerdings auszuschließen. Die absoluten Top-Mieten werden in der Regel nur von internationalen Nutzern gezahlt. Davon gibt es im Vergleich zu den anderen
Bürohochburgen in Hamburg weniger. 30,00 Euro pro Quadratmeter und Monat gelten in Hamburg immer noch als absolute Schmerzgrenze, die auch in den kommenden Jahren wohl nur in Ausnahmefällen überschritten werden wird.“

Die über alle Neuabschlüsse der letzten zwölf Monate gewichtete Durchschnittsmiete ist weiterhin im Aufwind und stieg auf 17,20 Euro pro Quadratmeter und Monat. Sie liegt damit zehn Prozent über dem Wert des Vorjahreszeitraumes.