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Münchner Büromarkt: Osten am gefragtesten, geringe Flächenfügbarkeit treibt Mieten in die Höhe

Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield vermeldet heute die Zahlen des zweiten Quartals und ersten Halbjahres 2019 für den Münchner Büromarkt. Im zweiten Quartal des laufenden Jahres wurde am Büromarkt der bayrischen Landeshauptstadt ein Bürovermietungsvolumen in Höhe von 229.700 Quadratmetern registriert. Damit wurde der Flächenumsatz im Vergleich zum ersten Quartal um rund 36.000 Quadratmeter beziehungsweise 19 Prozent übertroffen. Der Halbjahresumsatz insgesamt erreicht 423.400 Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreswert des ersten Halbjahres zeigt sich in München ein Rückgang des Flächenumsatzes von elf Prozent, was sich auf eine geringe Verfügbarkeit an geeigneten Büroflächen zurückführen lässt.

Hoher Eigennutzeranteil ist eine Reaktion auf geringe Flächenverfügbarkeit am Markt

Die Flächenknappheit am Büromarkt der bayrischen Metropole wird auch anhand des hohen Eigennutzerumsatzes im ersten Halbjahr 2019 deutlich. In den ersten sechs Monaten dieses Jahres entfielen insgesamt 105.500 Quadratmeter des Flächenumsatzes auf Eigennutzer – davon alleine im zweiten Quartal knapp 84.800 Quadratmeter. Eigennutzerdeals tragen rund 25 Prozent zum gesamten Flächenumsatz bei. Die beiden größten Abschlüsse in diesem Quartal entfallen ebenfalls auf Eigennutzer. Hierunter fällt der in Bau gegangene ProSiebenSat.1 Campus in Unterföhring der ProSiebenSat1 Media SE mit über 26.000 Quadratmetern. Außerdem erfolgte der Baustart eines 25.000 Quadratmeter großen Projektes des Bayerischen Rundfunks im Münchner Norden in Freimann.

Unternehmen aus der IT-Branche wie gewohnt am umsatzstärksten

Im Hinblick auf die Branchenverteilung zeigt sich ein ähnliches Bild wie in den letzten Quartalen. Zu den drei umsatzstärksten Branchen zählen die Sektoren IKT-/Onlineplattformen, Medien/Verlage/Werbung sowie Industrieunternehmen. Zusammengerechnet entfällt auf alle drei Branchen im ersten Halbjahr 2019 ein Flächenumsatz in Höhe von 201.600 Quadratmetern, was einem Anteil von 47 Prozent am Gesamtergebnis entspricht. 


Den größten Beitrag zum gesamten Flächenumsatz in diesem Halbjahr steuerten Vermietungen in der Größenklasse 1.000 bis 2.999 Quadratmeter bei. Insgesamt wurden in diesem Größensegment 68 Vermietungen mit einem Bürovermietungsvolumen von rund 110.900 Quadratmetern registriert. Das entspricht einem Anteil am gesamten Flächenumsatz von knapp 26 Prozent. Die meisten Vermietungen wurden im kleinflächigen Größensegment unter 500 Quadratmetern getätigt. Hier wurden insgesamt 226 Neuabschüsse im ersten Halbjahr gezählt.

Die Innenstadt Ost behauptet sich weiterhin als gefragtester Teilmarkt im Stadtgebiet

Die Innenstadt Ost hat ihre Position als gefragtester Teilmarkt im Münchner Stadtgebiet auch im ersten Halbjahr wieder bestätigt. Insgesamt wurde hier ein Flächenumsatz in Höhe von 158.400 Quadratmetern registriert. Das entspricht einem Anteil von 37 Prozent am gesamten Vermietungsvolumen in der Münchner Innenstadt. Die Altstadt spielte mit einem Anteil von nur sieben Prozent eine untergeordnete Rolle. Dies veranschaulicht deutlich, dass in der Münchner Altstadt kaum noch Flächen verfügbar sind. „Aufgrund der geringen Flächenverfügbarkeit in der Innenstadt wird die Nachfrage an den Mittleren Ring gedrängt. Dies führt dazu, dass die Preise hier weiter anziehen. Die größte Nachfrage herrscht derzeit im Münchener Osten und hier vor allem im Werksviertel und Munich Art District“, beschreibt Hubert Keyl, Niederlassungsleiter und Leiter Bürovermietung in München, die Marktentwicklung. Das starke Interesse für den Münchner Osten durch Flächensuchende kann in den nächsten Monaten jedoch nur bedingt gestillt werden. „Für das nächste Quartal erwarten wir, dass sich der Flächenengpass im Münchner Osten weiterhin zuspitzt und sich demnach die Nachfrage zum Jahresende hin in den Westen verschiebt“, führt Keyl fort.

Auf das Münchner Umland entfielen im ersten Halbjahr rund 149.000 Quadratmeter des Büroflächenumsatzes. Das entspricht einem Anteil von 37 Prozent. Insbesondere im Teilmarkt Umland Nord - Nord-Ost wurde mit rund 86.800 Quadratmetern der größte Flächenumsatz registriert. Der Teilmarkt profitiert vor allem durch den Baustart des Projektes von ProSiebenSat1 Media SE in Unterföhring, der auch zu dem guten Ergebnis von 55.100 Quadratmeter im zweiten Quartal beitrug. 

Geringe Flächenverfügbarkeit lässt Mieten weiter steigen

Die Spitzenmiete stieg im zweiten Quartal um 0,50 Euro (plus 1,3 Prozent) weiter an und steht zur Jahresmitte 2019 bei 38,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit liegt sie im Vergleich zur Jahresmitte 2018 um 2,00 Euro höher (plus 6,9 Prozent). Sie wird insbesondere für moderne Flächen im Neubau oder in 1A-Lagen bezahlt.

Auch die Durchschnittsmiete der letzten zwölf Monate verzeichnet im Gegensatz zum Vorjahreswert einen deutlichen Anstieg. Über alle Gebäudeklassen hinweg liegt die Durchschnittsmiete der in den letzten zwölf Monaten abgeschlossenen Verträge bei 19,00 Euro pro Quadratmeter und Monat und ist damit um rund 0,70 Euro höher (plus 3,8 Prozent) als im vergleichbaren Zeitraum vor einem Jahr. 

Neubauvolumen wird 2019 zu keiner Entlastung auf dem Münchner Büromarkt führen

Für das laufende Jahr wird am Münchner Büromarkt mit keiner Entlastung gerechnet. Das hohe Neubauvolumen, welches im laufenden Jahr fertiggestellt wird, kann zu keiner Entlastung beisteuern. Das liegt insbesondere an den hohen Vorvermietungsquoten. Insgesamt sind von den rund 417.700 Quadratmetern an Neubauvolumen, die in der zweiten Jahreshälfte bezugsfertig werden, bereits 306.500 Quadratmeter und damit knapp 75 Prozent vermietet. Demnach stehen den Flächeninteressenten nur knapp 111.000 Quadratmeter an Bürofläche in Neubauprojekten zur Verfügung.