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Europäische Büro- und Logistik-Mieten weisen Widerstandsfähigkeit auf, während der Einzelhandelssektor weiter abkühlt

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Laut dem jüngsten „DNA of Real Estate“-Report von Cushman & Wakefield für das zweite Quartal 2019 zeigt der europäische Logistiksektor weiterhin eine gute Performance, wobei kräftige Mietanstiege und hohe Investorennachfrage die Renditen um zwei Basispunkte sinken lassen, während die Erträge im europäischen Büro- und Einzelhandelsbereich konstant bleiben.


Im Logistiksektor stiegen die Spitzenmieten im Laufe des Quartals um 0,6 % und im Jahresvergleich um 2,8 % – der höchste Anstieg seit März 2008. Das stärkste Wachstum ist nach wie vor in den mittel- und osteuropäischen Märkten (CEE) festzustellen, wo die Mieten in Budapest um 4,4 % und in Warschau um 2,7 % anstiegen. Die deutsche Stadt Hamburg verzeichnete mit einem Quartalsanstieg der Mieten um 3,4 % ebenfalls ein starkes Wachstum, das durch mangelndes Angebot und starke Nachfrage aufgrund der Rationalisierung von Distributionsnetzen unterstützt wurde.


Nigel Almond, Leiter Datenanalyse bei Cushman & Wakefield: „Eine starke Nachfrage treibt weiterhin die europäischen Spitzenrenditen im Logistikbereich zwei Basispunkte nach unten und drückt damit die gewichtete mittlere Spitzenrendite auf ein neues Rekordtief von 5,66 %. In den meisten Regionen zeigten sich im Laufe des Quartals moderate Rückgänge der Renditen, angeführt von CEE, wo wir die stärksten Mieterhöhungen beobachtet haben. Den stärksten Rückgang im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete der deutsche Logistikmarkt, gemessen am Branchenumsatz größten Markt innerhalb Europas. Hier gaben die Spitzenrenditen für erstklassige Logistikobjekte um 51 Basispunkte auf aktuell 4,12 Prozent nach. Weitere Rückgänge sind bis zum Jahresende in einem Drittel der Märkte zu erwarten, wo niedrige Finanzierungsraten und günstige Nutzermärkte einen Mietanstieg und damit Druck auf die Renditen begünstigen.“


Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield: „Die weiter steigende Nachfrage nach Logistikimmobilien, vor allem seitens institutioneller Investoren, wird dafür sorgen, dass die Spitzenrendite in Deutschland im weiteren Jahresverlauf erstmals unter die Vier-Prozent-Markt rutschen könnte, zumal das Angebot an modernen Lager- und Logistikflächen weiterhin einen Engpass darstellt und vor allem ausländische Investoren über den Aufbau ihrer Plattformen vermehrt in diese Assetklasse investieren wollen.


Nigel Almond, Leiter Datenanalyse bei Cushman & Wakefield: „Trotz der starken Nutzermärkte lagen die Spitzenrenditen bei Büroflächen bei konstant 4,35 %, bleiben damit allerdings auf ihrem niedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen im Juni 2002. Die Büromieten stiegen im Quartalsvergleich schneller, nämlich um 1,1 %, womit sich das Jahreswachstum auf 3,3 % erhöht – das schnellste Wachstum seit 2012. Deutschland bleibt dabei das Zugpferd mit einem Mietanstieg um 2,4 % im Quartal, angeführt von 5,7 % Wachstum in Berlin und 3,4 % in Frankfurt, unterstützt durch starke Nachfrage und geringes Angebot an Grade-A-Gebäuden.“


Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield: „Auch der weitere Ausblick verspricht angesichts rekordniedriger Leerstandsraten und der weiterhin robusten Nachfrage nach modernen Büroflächen einen weiteren Anstieg der Spitzenmieten, wobei auch hier im Wesentlichen der weitere Aufholprozess Berlins beiträgt: Bis zum Jahresende 2019 könnte in zentralen Bürolagen die 40-Euro-Marke überschritten werden. Dies entspräche dann einem Plus von über 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Aber auch in Frankfurt gehen wir von weiter steigenden Büromieten aus und erwarten zum Jahresende einen Anstieg um 8 %.“ Semi-Kernmärkte in Lissabon (4,8 %) und Dublin (4,2 %) verzeichneten ebenfalls ein starkes Wachstum im Quartalsverlauf.


Insgesamt 14 Märkte verzeichneten sinkende Renditen, angeführt von einem Rückgang um 35 Basispunkte in der Südachse von Amsterdam auf 3,5 %. Antwerpen, Bratislava, Bukarest und Den Haag zeigten Rückgänge um 25 Basispunkte. In einigen Märkten stiegen die Renditen auch an, wobei es in der Londoner City einen Anstieg um 25 Basispunkte auf 4,25 % gab. Bis zum Jahresende werden Rückgänge in weniger Märkten erwartet, und wir könnten eine weitere Reduzierung der mittleren europäischen Spitzenrendite erleben.


Da das Einzelhandelsvolumen in der Eurozone rückläufig ist und Verbraucher ihr Kaufverhalten mit dem Wachstum des Online-Handels verändern, beginnen Europas Haupteinkaufsstraßen die Abkühlung zu spüren. Die Mieten sanken im Quartal um 0,6 % und im Jahresvergleich um 0,9 % – der stärkste jährliche Rückgang seit 2009. Insgesamt neun Märkte verzeichneten im zweiten Quartal sinkende Mieten, angeführt von Bristol mit einem Rückgang um 12 %. Nur zwei der ausgewerteten 46 Märkte verzeichneten einen Anstieg: Sofia (3,8 %) und Wien (1,3 %). 


Die Spitzenrenditen in den Einkaufsstraßen blieben im Quartal konstant bei einem europäischen Durchschnittswert von 4,22 %, wobei die Mehrzahl der Märkte (41 von 46) keine Bewegungen verzeichnete. In Sofia ging die Rendite um 25 Basispunkte auf 7.5%, in Budapest um 15 Basispunkte auf 4,6 % zurück, was die kontinuierliche Stärke dieses Marktes reflektiert, in dem die Spitzenmieten innerhalb der letzten zwölf Monate um 7 % gestiegen sind. Die Gesamtaussichten
im Einzelhandelsbereich sind schwach, da die Mieten bis zum Jahresende voraussichtlich in zwölf Märkten sinken werden. Cushman & Wakefield prognostiziert, dass die Renditen bis Ende 2019 in einem Viertel der Märkte steigen werden.


Laden Sie hier den kompletten Report herunter.