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Deutscher Büromarkt: Büroflächenumsatz robust - Berlin dominiert

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Trotz enttäuschender Grundstimmung und mehrfach nach unten korrigierter Wachstumsprognosen für die deutsche Wirtschaft bleibt die Nachfrage nach Büroflächen in den deutschen Wirtschaftszentren robust. Im dritten Quartal wurden in den Top-5-Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München insgesamt 823.200 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt und damit etwas mehr als im Durchschnitt der ersten beiden Quartale 2019 (rund 821.000 Quadratmeter). Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2018 sank der aktuelle Quartalswert um gut vier Prozent.Die Summe übertrifft der im bisherigen Jahresverlauf in den Top-5-Märkten erreichte Flächenumsatz von rund 2,469 Millionen Quadratmetern nicht nur den vergleichbaren Vorjahreswert um 2,2 Prozent, sondern ist nach 2017 der zweithöchste Wert der ersten neun Monate eines Jahres seit Beginn der 2000er Jahre.

Märkte entwickeln sich gegenläufig

Mit Ende des dritten Quartals hat sich Berlin deutlich vor den Halbjahresspitzenreiter München geschoben. Das bislang aufgelaufene Jahresergebnis von 694.100 Quadratmetern in der Bundeshauptstadt ist maßgeblich auf das dritte Quartal zurückzuführen, das mit seinen 298.600 Quadratmetern Flächenumsatz das stärkste bislang in Berlin registrierte Quartalsergebnis erreichte. Dagegen erwies sich das gerade abgeschlossene Quartal für München (189.000 Quadratmeter) als das umsatzschwächste im laufenden Jahr, so dass das kumulierte Ergebnis von 612.400 Quadratmetern um fast 13 Prozent unter dem Wert des Vorjahreszeitraumes liegt. Mit fast 19 Prozent noch stärker rückläufig im Vergleich zum Vorjahr war der Frankfurter Markt, wo sich die Neuanmietungen auf 352.400 Quadratmeter bis Ende September summierten und Frankfurt noch hinter den Ergebnissen von Hamburg (436.900 Quadratmeter) und Düsseldorf (375.200 Quadratmeter) zurückblieb. Düsseldorf hat mit Ende des dritten Quartals bereits das Zwölfmonatsergebnis 2018 erreicht und ist neben Berlin der einzige Markt, bei dem das dritte Quartal 2019 stärker war als das dritte Quartal des Vorjahres. Für Hamburg war das gerade abgelaufene Quartal (108.700 Quadratmeter) zwar das schwächste im laufendenden Jahr, dennoch liegt das kumulierte Ergebnis vor allem dank eines starken zweiten Quartals um fünf Prozent über dem des Vorjahreszeitraums.

Keine Großflächenabschlüsse in Frankfurt und Hamburg im dritten Quartal 

Zehn Großflächenabschlüsse im dritten Quartal erhöhten die Gesamtzahl der Neuverträge für Flächen ab 10.000 Quadratmeter auf insgesamt 32 (Vorjahreszeitraum: 25). Von diesen zehn Abschlüssen entfielen allein sechs auf Berlin und jeweils zwei auf Düsseldorf und München. In Frankfurt und Hamburg fehlten diese dagegen völlig und trugen damit zum schwächeren Quartalsumsatz bei. Bis Ende September 2019 sorgten alle 32 Großflächenabschlüsse für 28 Prozent (693.000 Quadratmeter) des Flächenumsatzes der Top-5-Märkte, mit überdurchschnittlich hohen Anteilen in Düsseldorf, Hamburg und Berlin und unterdurchschnittlicher Bedeutung für die kumulierten Ergebnisse in Frankfurt und München. Die drei flächengrößten Transaktionen 2019 entfallen alle auf das erste Halbjahr. Die Stadt Hamburg unterschrieb einen langjährigen Mietvertrag über mehr als 50.000 Quadratmeter, die nach Umbau des Mietobjektes unter anderem von der Universität Hamburg genutzt werden sollen. In Frankfurt Niederrad mietete die DekaBank Deutsche Girozentrale gut 46.000 Quadratmeter an und in Hamburg startete Otto als Eigennutzer mit dem Bau des Otto-Campus. Berlin zog war die meisten Großflächenanmietungen auf sich, doch blieben diese alle unterhalb von 30.000 Quadratmetern.

Anbieter von flexiblen Büroflächen verstärken ihre Präsenz vor allem in Berlin weiter 

Anbieter flexibler Bürokonzepte bauten ihre Marktpräsenz in den Top-5-Märkten im laufenden Jahr weiter aus und schlossen neue Verträge für insgesamt 166.300 Quadratmeter ab. Damit nahmen sie fast punktgenau dieselbe Fläche ab wie im Vorjahreszeitraum. Doch liegt die Zahl der Verträge mit 41 deutlich unter den 58 Verträgen aus dem Vorjahreszeitraum, bedingt durch etliche Neuanmietungen von Flächen oberhalb von 5.000 Quadratmeter. Vor allem Berlin stand im Fokus. Hier wurden 14 Neuverträge über zusammen fast 62.000 Quadratmeter registriert. Sie sorgen für einen Anteil der Flexkonzepte am gesamten Büroumsatz in Berlin von knapp neun Prozent. Ebenfalls neun Prozent erreichten Flexkonzepte in Düsseldorf. Sowohl in Berlin als auch in Düsseldorf haben sie im bisherigen Jahresverlauf deutlich mehr Flächen angemietet als im Vorjahreszeitraum, in den anderen drei Märkten erzielten sie dieses Ergebnis nicht. Unter den Anbietern war 2019 vor allem WeWork aktiv und mietete mehr als 50.000 Quadratmeter. TOG The Office Group startete erst 2019 die Expansion nach Deutschland und hat sich bislang Flächen in Berlin und Hamburg gesichert.

Bauaktivitäten auf hohem Niveau – Konzentration in München und Berlin 

Das Fertigstellungsvolumen hat sich im laufenden Jahr von Quartal zu Quartal beschleunigt und lag bis Ende des dritten Quartals mit 769.800 Quadratmetern bereits über dem Gesamtwert des Vorjahres (732.600 Quadratmeter). Zu den größten Fertigstellungen des dritten Quartals gehören das Bürozentrum BMW in München mit 60.000 Quadratmeter, die Hochhäuser Omniturm (knapp 47.000 Quadratmeter) und Marienturm (40.400 Quadratmeter) in Frankfurt und das Pressehaus am Alexanderplatz (rund 23.000 Quadratmeter). Bis Ende des Jahres werden sich die Baufertigstellungen auf etwa 1,081 Millionen Quadratmeter erhöhen und damit den höchsten Wert der 2010er Jahre erreichen. In den 2019 fertiggestellten und noch fertig zu stellenden Flächen stehen für Nutzer nur noch Restflächen zu Verfügung. Teils waren die Flächen bereits bei Baustart vergeben, teils wurden sie während der Bauphase vermietet.

Insgesamt befinden sich zu Beginn des letzten Quartals in den Top-5-Märkten mehr als vier Millionen Büroflächen im Bau. Damit liegt das Bauvolumen aktuell beim 1,5fachen dessen, was vor zwölf Monaten registriert worden war und beim 1,3fachen im Vergleich zum Jahresbeginn. Gestützt werden die Aktivitäten in der Summe der Top-5 Märkte zu 61 Prozent durch Vorvermietungen bzw. Eigennutzerprojekte. Dies zeigt, dass trotz hoher Flächennachfrage Projektentwickler und Investoren rein spekulative Bauprojekte nach wie vor eher selektiv beginnen. Dies gilt vor allem für Düsseldorf mit einer Vorvermietungsquote von rund 71 Prozent über alle Flächen in Bau, während die Quote in Frankfurt knapp unter 50 Prozent liegt. 

Schwerpunkte der Bautätigkeit liegen in München mit aktuell rund 1,620 Millionen Quadratmetern und in Berlin mit rund 1,334 Millionen Quadratmetern. Auffallend ist das offenbar etwas höhere Vertrauen der Projektentwickler und Investoren in die mittelfristige Marktentwicklung in Berlin, denn von den Flächen in Bau, die erst 2021/2022 bezugsfertig werden sollen, haben 66 Prozent (knapp 410.000 Quadratmeter) noch keinen Nutzer, in München sind es für den gleichen Zeitraum 35 Prozent (knapp 314.000 Quadratmeter), die noch zur Anmietung zur Verfügung stehen.

Berliner Spitzenmiete fast auf dem Münchner Niveau 

Die überdurchschnittlich hohe Nachfrage insbesondere der letzten drei Jahre mit ihrer stark ausgeprägten Ausrichtung auf moderne Flächen hat sich auf allen Märkten in höheren Mieten niedergeschlagen. Dies gilt insbesondere für Berlin, wo die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete seit September 2015 stetig von Quartal zu Quartal gestiegen ist, letztmalig im gerade abgelaufenen Quartal um einen Euro (2,7 Prozent) und in den letzten zwölf Monaten um sechs Euro (18,8 Prozent) auf aktuell 38 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit liegt das Berliner Spitzenmietniveau nur noch 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat unterhalb der Münchner Spitzenmiete, die im dritten Quartal ihren im Vorquartal erreichten Wert von 38,50 Euro bestätigt hat. Im Vergleich zu vor zwölf Monaten liegt die Miete in München um 1,3 Prozent höher. Teuerster Markt bleibt Frankfurt mit 45,00 Euro pro Quadratmeter und Monat und einem Mietanstieg von 3,00 Euro und sieben Prozent in den letzten zwölf Monaten. Die Hamburger Spitzenmiete stieg um 0,25 Euro (0,9 Prozent) im letzten Quartal und um knapp fünf Prozent (1,25 Euro) in den letzten zwölf Monaten auf 27,75 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das Düsseldorfer Spitzenmietniveau blieb im bisherigen Jahresverlauf stabil bei 28,00 Euro pro Quadratmeter und Monat und liegt 1,8 Prozent über dem Wert vor zwölf Monaten.

Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert:Es ist offensichtlich, dass die Büroflächennachfrage angesichts der nachlassenden Konjunktur die hohen Werte der beiden vorangegangen Jahre 2017 und 2018 nicht mehr erreichen wird. Vielmehr wird sich der jährliche Flächenumsatz um einen Wert von drei Millionen Quadratmeter für die Top-5-Märkte einpendeln. Zum einen wird die büroflächenrelevante Beschäftigung nach den aktuellen Konjunkturprognosen mindestens stabil bleiben, zum anderen sind viele Unternehmen bestrebt, die Qualität ihrer Büroflächen im Hinblick auf Makrostandort, Mikroumfeld und Ausstattung zu verbessern. Gleichzeitig erwarten wir, dass die Anziehungskraft von Berlin für Büroflächennutzer hoch bleiben wird und sich die Bundeshauptstadt weiter stark im Wettbewerbsumfeld behaupten wird. Für Berlin sehen wir das Potenzial für weiter überdurchschnittlich stark steigende Mieten und gehen davon aus, dass Berlin zum Jahreswechsel München bei den Spitzenmieten überholen wird.

Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert:Nicht zuletzt die Geldpolitik der Zentralbanken mit niedrigen Zinsen hält den Kapitalfluss in Immobilien hoch. Deutsche Büroobjekte stehen dabei unverändert ganz oben auf der Einkaufsliste von heimischen und internationalen Investoren. Insbesondere Investoren aus dem europäischen Ausland sind aktuell verstärkt auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten. Dabei bietet die Angebotsvielfalt mit neuen Quartiersentwicklungen, attraktiven Einzelobjektentwicklungen und Opportunitäten in B-Objekten, Randlagen der großen Büromärkte sowie in B-Märkten Investitionsmöglichkeiten für Anleger von core bis opportunistisch. Die Spitzenrenditen werden mindestens stabil bleiben. Für Spitzenobjekte in den Top-5-Märkten sehen wir aufgrund des hohen Wettbewerbs um diese Produkte, der erwarteten Mietpreissteigerungen und gestützt durch das anhaltend niedrige Zinsumfeld in Einzelfällen auch Potenzial für eine weitere Renditekompression.

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Berliner Büromarkt: Rekordumsatz im dritten Quartal 2019

Zum 30. September 2019 erreicht der Flächenumsatz des laufenden Jahres am Berliner Büromarkt 694.100 Quadratmeter. Das dritte Quartal ist mit 298.600 Quadratmetern das umsatzstärkste Quartal aller Zeiten. Die Leerstandsrate liegt bei 1,6 Prozent. Spitzen- und Durchschnittsmiete steigen weiter und erreichen 38,00 Euro bzw. 25,05 Euro pro Quadratmeter und Monat. Der Umfang geplanter Fertigstellungen neuer und kernsanierter Büroflächen für die nächsten Jahre ist auf einem historisch hohen Niveau. Sich häufende Verzögerungen gefährden jedoch die geplanten Fertigstellungstermine und die zeitnahe Angebotsausweitung. 

Sehr hoher Umsatz im laufenden Jahr, drittes Quartal 2019 mit Allzeitrekord

Der Flächenumsatz lag für das laufende Jahr nach drei Quartalen bei 694.100 Quadratmetern und damit deutlich über dem Niveau des Vergleichszeitraumes 2018 (584.200 Quadratmeter). Nur im Jahr 2017 war der Umsatz zu diesem Zeitpunkt mit 704.000 Quadratmetern noch ein wenig stärker. Der Umsatz im dritten Quartal 2019 (298.600 Quadratmeter) übertraf den bisherigen Rekord aus dem vierten Quartal 2015 um knapp fünf Prozent. Hierbei machte sich bemerkbar, dass es bei Projektentwicklungen, die sich in der Vermarktung befinden, nun verstärkt zu Mietvertragsabschlüssen kam, nachdem der starke Wettbewerb um diese Flächen im Vorquartal noch zu längeren Preisfindungsphasen geführt hatte. Von den zehn größten Anmietungen des laufenden Jahres waren sieben in Projektentwicklungen. Der Anteil von Projektanmietungen am Umsatz stieg damit auf 49 Prozent gegenüber 31 Prozent im Vorjahresvergleich. Außerdem spiegelt sich hier wider, dass die Projektpipeline in Berlin umfangreich ist.

Der Umsatz wurde im dritten Quartal nicht zuletzt durch Großflächenanmietungen getrieben. Die größten Transaktionen des dritten Quartals 2019 waren auch die größten Transaktionen des laufenden Jahres. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben schloss einen Vertrag über 30.900 Quadratmeter in der Projektentwicklung B:HUB ab. SAP mietete einen Bauabschnitt im Projekt QH Track im Quartier Heidestraße im Umfang von 29.800 Quadratmetern. Im Ausblick auf die kommenden Quartale ergänzt Kathrin Hellwig, Leiterin der Bürovermietung bei Cushman & Wakefield in Berlin: „Es gibt weiterhin zahlreiche Großgesuche am Markt, die in den nächsten sechs bis neun Monaten zu Abschlüssen in Projektentwicklungen führen werden. Für den Flächenumsatz erwarten wir daher auch für diesen Zeitraum ein hohes Niveau.“

Die Leerstandsrate konsolidiert und liegt jetzt bei 1,6 Prozent 

Zum Ende des dritten Quartals 2019 liegt die Leerstandsrate bei 1,6 Prozent und damit etwas höher als im zweiten (1,4 Prozent) sowie ersten Quartal (1,3 Prozent) und auf dem gleichen Niveau wie ein Jahr zuvor. Nur 303.900 Quadratmeter Büroflächen im aktuellen Bestand sind innerhalb von drei Monaten beziehbar. Der leichte Anstieg im Jahresverlauf ist als Konsolidierung auf sehr niedrigem Niveau zu werten. Signifikant steigende Leerstände sind angesichts der weiter hohen Nachfrage nach Berliner Flächen für die nächsten Quartale nicht zu erwarten. Betrachtet man nur die zentralen Bürolagen Berlins, so fällt auf, dass der Leerstand konträr zum Gesamtmarkt noch weiter gesunken ist. Nur noch 66.100 Quadratmeter sind hier kurzfristig verfügbar - ein Minus von 19.700 Quadratmetern gegenüber dem Vorquartal und ein Minus von 22.900 Quadratmetern gegenüber Ende September 2018. Leerstehende zusammenhängende Flächen von mehr als 2.000 Quadratmetern im Bestand gibt es in den zentralen Lagen derzeit nicht. Berlin bleibt von den großen Büromärkten weiterhin der Markt mit der geringsten Leerstandsrate.

Das Mietpreiswachstum zeigt sich weiterhin stark 

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete erreicht zum Ende des dritten Quartals 2019 38,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, die flächengewichtete Durchschnittsmiete der Neuanmietungen der letzten zwölf Monate 25,05 Euro pro Quadratmeter und Monat. Für die Spitzenmiete ist das ein Plus von sechs Euro und 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr, für die Durchschnittsmiete von 5,35 Euro bzw. 27 Prozent. 

Eine Entspannung des Marktes durch Neubau ist erst ab 2021 möglich – Bau- und Planungsverzögerungen häufen sich 

Die geplanten Projektentwicklungen in Berlin für die nächsten Jahre sind umfangreich. Im Jahr 2020 werden 640.000 Quadratmeter an Neubau- und Kernsanierungsflächen erwartet. Das ist etwa doppelt so viel Fläche, wie 2019 fertiggestellt werden soll. Allerdings sind die für 2020 erwarteten Flächen schon jetzt zu 70 Prozent vorvermietet. Diese Zahl wird sich in den kommenden Quartalen weiter schrittweise erhöhen, da die Nachfrage nach Büroflächen in Berlin nach wie vor hoch ist. Der Neubau kann folglich auch im kommenden Jahr keine Entspannung auf dem Markt für kurzfristig verfügbare Flächen auslösen. Die Folgejahre dagegen hätten das Potenzial dazu. Für die Jahre 2021, 2022 und 2023 sind aktuell jeweils ca. 900.000 Quadratmeter angekündigt. Ob die Pipeline in diesem Umfang realisiert wird, hängt neben der Nachfrageentwicklung, aber auch davon ab, ob es den Projektentwicklern, Baufirmen und der Stadt gelingt, die Projekte auch tatsächlich im Zeitplan zu realisieren. Die jüngsten Erfahrungen zeigen, dass die Verzögerungen zunehmen. Planungen müssen in wichtigen Aspekten teils mehrmals überarbeitet werden, Projektentwickler haben bei manchen Projekten Probleme, einen geeigneten Generalunternehmer zu finden und auch für die Bauunternehmen wird es immer schwieriger, passende Arbeitskräfte zu finden. Zu Beginn dieses Jahres waren für das Jahr 2020 statt der aktuellen 640.000 Quadratmeter noch deutlich über 700.000 Quadratmeter angekündigt. Eine weitere Reduktion käme nicht überraschend. Hinzu kommt, dass die meisten Projektentwicklungen für Nachfrager großer zusammenhängender Flächen konzipiert und vermarktet werden, beispielsweise für große multinationale Unternehmen. In den anderen Segmenten könnte eine Entspannung daher noch länger auf sich warten lassen. „Dass auf dem Mietmarkt für Büros noch immer keine Entspannung in Sicht ist, wirkt sich auch auf den Investmentmarkt aus“, erklärt Clemens von Arnim, Head of Capital Markets Berlin bei Cushman & Wakefield. „Während Kaufpreise von 10.000 Euro pro Quadratmeter vor zwei Jahren noch eine absolute Ausnahme waren, werden sie zukünftig zum Alltag gehören.“

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Frankfurter Büromarkt: Verhaltener Flächenumsatz trotz hoher Nachfrage

Für den Frankfurter Büromarkt von Januar bis September 2019 wird ein Flächenumsatz von 352.400 Quadratmetern gemeldet. Das Ergebnis liegt fast 19 Prozent unter dem Vorjahresumsatz, doch auf gleicher Höhe wie der Durchschnittswert der vorangegangenen fünf Jahre. Das dritte Quartal 2019 fiel mit Neuvermietungen von insgesamt 92.200 Quadratmetern Bürofläche eher schwach aus. Nicht zuletzt fehlende Großflächenanmietungen drückten auf das Ergebnis. Der größte und einzige Flächenabschluss über mehr als 5.000 Quadratmeter ist die Neuanmietung der Check24 GmbH im Westhafen über rund 7.500 Quadratmeter.

60 Prozent des Umsatzes außerhalb der Innenstadt

Die innerstädtischen Lagen - inklusive des Central Business Districts - haben im laufenden Jahr gegenüber dem Vorjahr deutlich an Bedeutung verloren. Ihr Anteil am gesamten Büroflächenumsatz liegt bei 40 Prozent gegenüber 65 Prozent im Vorjahreszeitraum. Grund für die Umschichtung des Flächenumsatzes ist vor allem, dass alle vier im bisherigen Jahresverlauf abgeschlossenen Großtransaktionen für Flächen von mindestens 10.000 Quadratmetern in den Lagen außerhalb der Innenstadt getätigt wurden - namentlich in Niederrad und Eschborn. Insgesamt erreichen diese beiden Teilmärkte einen Flächenumsatz von rund 114.000 Quadratmetern und konnten damit 30 Prozent des Gesamtumsatzes auf sich ziehen.

Pierre Nolte, Leiter Bürovermietung Frankfurt bei Cushman & Wakefield, dazu:Wir erwarten, dass die Abschlussbereitschaft im vierten Quartal 2019 wieder deutlich höher ausfallen wird als im gerade abgeschlossenen Quartal, denn einige Flächengesuche sind in der Endphase der Verhandlungen, darunter eine begrenzte Anzahl von Großflächengesuchen. Zum Jahresende dürfte sich ein Flächenumsatz von über 500.000 Quadratmetern ergeben.

Hohe Bautätigkeit, Büroflächenbestand im Bankenviertel steigt 

Im dritten Quartal dieses Jahres wurden sieben Objekte mit insgesamt 145.400 Quadratmetern fertiggestellt - darunter drei Bürohochhäuser. Bei Omniturm und Marienturm im Bankenviertel handelt es sich um zwei Objekte, die beide Teil eines umfangreichen Veränderungsprozesses dieses Teilmarktes sind.

Die aktuelle Bautätigkeit liegt mit rund 400.000 Quadratmetern über dem 10-Jahresdurchschnitt von 340.000 Quadratmetern. Das höhere Bauvolumen bedeutet aber für den Vermietungsmarkt nicht zwingend eine Entlastung, denn mehr als die Hälfte der Flächen ist schon vergeben. Von den bis Ende dieses Jahres bezugsfertig werdenden Flächen von rund 15.000 Quadratmetern sind bereits fast 90 Prozent belegt.

Mietwachstum für 2020 erwartet 

Durch die Vielzahl und Größe der Anmietungen außerhalb der Innenstadt ist die gewichtete Durchschnittsmiete über die in den letzten zwölf Monaten abgeschlossenen Mietverträgen um fünf Prozent beziehungsweise einen Euro pro Quadratmeter und Monat auf 20,55 Euro gesunken. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete blieb stabil. Sie wird im Bankenviertel erzielt und liegt bei 45,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. 


Richard Tucker, Head of Capital Markets Frankfurt bei Cushman & Wakefield, erwartet mittelfristig einen Anstieg der Spitzenmiete: „Im Central Business District sind im dritten Quartal mit Omniturm und Marienturm zwei neue Bürohochhäuser fertiggestellt geworden, die, auch wenn sie bereits zu 90 Prozent und 50 Prozent vorvermietet sind, innenstadtaffinen Unternehmen noch hochwertige Flächen in bester Lage zur Anmietung bieten. Auch die Entwicklung des Hochhausquartiers Four nimmt Formen an. Die noch zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung stehenden Flächen der Premium-Objekte im Bankenviertel werden für Preise zwischen 40 Euro und 50 Euro angeboten. Bei der aktuellen Nachfrage und wegen des knappen Angebots an hochwertigen Flächen ist ein weiterer Anstieg der Mieten im Verlauf des kommenden Jahres gewiss.

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Münchner Büromarkt: Flächenumsatz lässt nach, Angebot bleibt knapp, Durchschnittsmiete auf Rekordniveau

Im dritten Quartal wurde am Münchner Büromarkt ein Flächenumsatz in Höhe von rund 189.000 Quadratmeter registriert. Im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht dies einem Rückgang um 35.300 Quadratmeter beziehungsweise 13 Prozent. Betrachtet man die jeweiligen Quartalswerte der letzten zwei Jahre, zeigt sich, dass das aktuelle Quartal das schwächste im Hinblick auf das Vermietungsvolumen ist. Trotz des schwachen dritten Quartals verzeichnet das Gesamtjahr 2019 einen Flächenumsatz von 612.400 Quadratmeter und liegt damit zwar unterhalb des Vorjahreswertes von 699.900 Quadratmeter, doch oberhalb des Fünf-Jahresdurchschnitts.

Flächenumsatz im Zentrum lässt nach, Umland zieht deutlich an

Der Rückgang des Flächenumsatzes zeigt sich insbesondere im Stadtgebiet und in den innenstadtnahen Teilmärkten. Insgesamt wurde in der Innenstadt im dritten Quartal ein Flächenumsatz in Höhe von 102.300 Quadratmeter registriert. Im bisherigen Jahresverlauf entspricht das insgesamt einem Vermietungsvolumen von knapp 266.900 Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreswert von 390.600 Quadratmeter ist dies ein Rückgang um minus 32 Prozent. Zurückzuführen ist das vor allem auf die geringe Verfügbarkeit an vakanten Flächen in innenstadtnahen Lagen.

Insbesondere in der Innenstadt Ost zeigten sich die Auswirkungen der Flächenknappheit. „Aufgrund der hohen Nachfrage im Werksviertel und im Munich Art District in den beiden ersten Quartalen des Jahres hat die Flächenverfügbarkeit in der Innenstadt Ost stark abgenommen.“, meint Hubert Keyl, Niederlassungsleiter Cushman & Wakefield am Standort München. Im dritten Quartal verzeichnete die Innenstadt Ost daher einen Flächenumsatz von lediglich 8.900 Quadratmeter. In Summe registrierte der Teilmarkt im bisherigen Jahresverlauf ein Vermietungsvolumen in Höhe von 54.000 Quadratmeter. Das entspricht im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einem Rückgang von rund 60 Prozent. Hubert Keyl stellt fest: „Die Nachfrage innerhalb des Mittleren Rings orientiert sich daher zunehmend von Osten in Richtung Westen, wo wir im dritten Quartal bereits einige großflächige Anmietungen gesehen haben.“ Im Teilmarkt der Innenstadt West wurden im dritten Quartal Vermietungstransaktionen über insgesamt rund 66.600 Quadratmeter Büroflächen getätigt, darunter die beiden größten Vermietungstransaktionen des Quartals.

Im Gegensatz zur Innenstadt zeigt sich im Münchner Umland eine Zunahme des Flächenumsatzes. Im dritten Quartal mieteten Unternehmen hier rund 40.200 Quadratmeter Bürofläche an. In den ersten drei Quartalen des Jahres 2019 wurde in den Umlandgemeinden ein Vermietungsvolumen in Höhe von 189.300 Quadratmeter registriert. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht das einem Anstieg von über 50 Prozent. „Aufgrund der hohen Angebotsmietpreise sind Mietinteressenten zunehmend nicht mehr bereit, bei derart hohem Mietniveau in absoluten Spitzenlagen anzumieten“, erklärt Hubert Keyl die entgegengesetzte Entwicklung der Innenstadt und des Umlandes am Münchner Büromarkt.

Vielzahl an Projektanmietungen ist eine Reaktion auf geringe Flächenverfügbarkeit am Markt 

Die Vielzahl an Projektanmietungen ist ein weiterer Effekt, der sich aus der zunehmenden Flächenknappheit ergibt. Viele Unternehmen beschäftigen sich bereits weit im Voraus mit ihren Umzugswünschen, damit sie geeignete Flächen anmieten können. Im dritten Quartal wurden Büroflächen in Höhe von 78.800 Quadratmeter in noch nicht fertiggestellten Objekten angemietet. Das entspricht einem Anteil von knapp 42 Prozent am gesamten Flächenumsatz des Quartals. Insbesondere Unternehmen, die Flächen von mehr als 5.000 Quadratmeter benötigten, wichen auf Projektanmietungen aus - rund 56.300 Quadratmeter.

Das Interesse der Unternehmen an Projektanmietungen trägt dazu bei, dass auch in Projekten die Flächenverfügbarkeit für weitere Mietinteressenten niedrig bleibt. Von den rund 1,283 Millionen Quadratmeter Büroflächen, die sich derzeit im Bau befinden und voraussichtlich bis spätestens Ende 2021 fertiggestellt werden sollen, sind bereits 72 Prozent vermietet. Demnach werden die Projektierungen nur bedingt zu einer Entlastung am Münchner Büromarkt in den nächsten Jahren beitragen.

Kaum Großabschlüsse im dritten Quartal 

Mit Blick auf den Flächenumsatz nach Größenkategorien zeigt sich, dass im dritten Quartal lediglich zwei Abschlüsse oberhalb der 10.000 Quadratmeter-Marke registriert wurden. Der Großteil der Deals wurde im Größensegment unter 1.000 Quadratmeter getätigt. Insgesamt wurden 111 Mietverträge in diesem Segment abgeschlossen - mit 64 Vermietungstransaktionen der Großteil davon in der Münchner Innenstadt.

IT-Sektor in der Innenstadt sehr aktiv, Industriesektor im Umland am nachfragestärksten 

Im Hinblick auf die Branchenverteilung zeigt sich für das dritte Quartal ein gewohntes Bild am Münchner Büromarkt. Die nachfragestärksten Unternehmen kamen aus dem IT-Sektor (70.100 Quadratmeter angemietete Fläche) und dem Industriesektor (36.700 Quadratmeter angemietete Fläche). In der Innenstadt dominierte der IT-Sektor, der dort knapp 48.000 Quadratmeter Bürofläche angemietet hat. Das entspricht mit 47 Prozent fast der Hälfte des Flächenumsatzes in diesem Teilmarkt. Industrieunternehmen waren speziell im Münchner Umland sehr aktiv. Vom gesamten Flächenumsatz im Münchener Umland entfiel ein Anteil von knapp 60 Prozent auf Industrieunternehmen.

Spitzenmiete bleibt weiterhin auf hohem Niveau, Durchschnittsmiete steigt auf Rekordwert 

Die Spitzenmiete für Büroflächen in der Isarmetropole bleibt im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 38,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht das einem Anstieg in Höhe von 0,50 Euro beziehungsweise gut ein Prozent. Das zunehmend geringe Angebot an vakanten Büroflächen sowie der daraus resultierende hohe Anteil an Projektanmietungen wirken sich auf die Entwicklung der gewichteten Durchschnittsmiete über alle Gebäudeklassen hinweg aus. Die Durchschnittsmiete der letzten zwölf Monate liegt aktuell bei 19,65 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Allein in den letzten drei Monaten ist sie um 0,65 Euro gestiegen. Insbesondere in der Innenstadt wirkt sich die Flächenknappheit auf das Mietpreiswachstum aus. Aktuell liegt die gewichtete Durchschnittsmiete über die Abschlüsse der letzten zwölf Monate in der Innenstadt bei 24,30 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Im Vorjahreszeitraum lag sie mit 23,10 Euro noch 1,20 Euro niedriger.

Hohe Angebotsmietpreise als limitierender Faktor hinsichtlich weiteren Mietpreiswachstums

Die anhaltende Flächenknappheit in der bayerischen Landeshauptstadt trägt dazu bei, dass die Mietpreise weiterhin steigen, doch bremst das bereits erreichte hohe Niveau die Stärke eines künftigen Mietpreiswachstums ab. Dies gilt insbesondere für die Innenstadt. Hubert Keyl erklärt: „Wir sehen eine bevorstehende Verlangsamung des zuletzt rasanten Mietpreiswachstums in der Münchner Innenstadt. Die bereits hohen Angebotsmietpreise sowie die geringe Verfügbarkeit an geeigneten Flächen sorgen dafür, dass Mieter ihre Umzugsüberlegungen nicht immer um jeden Preis umsetzen wollen und daher immer noch oft vorhandene mietvertraglich vereinbarte Verlängerungsoptionen genutzt werden. Auch wenn einzelne Vermietungen oberhalb von 40,00 Euro am Markt abgeschlossen werden, bedeutet dies nicht, dass die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete in den nächsten Quartalen die 40,00 Euro-Marke erreichen kann.

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Hamburger Büromarkt: Umsatzschwaches drittes Quartal 2019, Flächenumsatz dennoch auf Rekordkurs

Mit einem Flächenumsatz von 108.700 Quadratmeter startete der Hamburger Büromarkt damit vergleichsweise schwach in die zweite Jahreshälfte 2019. Gegenüber dem Ergebnis des Vorjahresquartals von 167.500 Quadratmeter zeigt sich ein Rückgang um 58.800 Quadratmeter beziehungsweise 35 Prozent. Trotzdem liegt der im bisherigen Jahresverlauf in Summe erreichte Flächenumsatz oberhalb des Ergebnisses des Vorjahres. Insgesamt wurden in diesem Jahr Büroflächen in Höhe von 434.500 Quadratmeter angemietet.


Vergleichsweise schwach startete der Hamburger Büromarkt in die zweite Jahreshälfte. Im dritten Quartal 2019 wurde ein Flächenumsatz von 108.700 Quadratmeter registriert, was einem Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal von 58.800 Quadratmeter entspricht. „Das liegt zum einen an den fehlenden Großabschlüssen oberhalb der 10.000 Quadratmeter und zum anderen an dem Mangel an kurzfristig verfügbaren Flächen in zentralen Lagen“, erklärt Ken Hoppe, Leiter Bürovermietung bei Cushman & Wakefield in Hamburg, den Rückgang des Flächenumsatzes. Während im ersten Halbjahr 2019 noch einige Großabschlüsse zu einem Flächenumsatz auf Rekordniveau beigetragen haben, sind diese im dritten Quartal ausgeblieben. Oberhalb der 10.000 Quadratmeter-Grenze wurden im letzten Quartal keine Vermietungstransaktionen getätigt. Der größte Abschluss des vergangenen Quartals wurde in Ottensen-Bahrenfeld registriert. Hier mietete Intelligent Apps GmbH insgesamt 6.800 Quadratmeter an. Dementsprechend bleibt die größte Transaktion weiterhin die Anmietung über 50.000 Quadratmeter im ersten Halbjahr 2019 der Stadt Hamburg im historischen Fernmeldeamt. Die Flächen werden nach erfolgtem Umbau durch die Universität Hamburg genutzt.

Flächenumsatz trotz eines umsatzschwachen dritten Quartals 2019 auf Rekordkurs 

Insgesamt wurden in den bisherigen drei Quartalen des Jahres 2019 Büroflächen von 434.500 Quadratmeter angemietet. Im Vergleich zum Vorjahreswert von 413.800 Quadratmeter wurden damit fünf Prozent mehr Büroflächen angemietet. Damit bleibt der Hamburger Büromarkt weiterhin auf Rekordkurs. „Die Nachfrage wird in den kommenden Quartalen weiter auf hohem Niveau bleiben. Es sind bis zu diesem Jahresende auch wieder Großabschlüsse zu erwarten. Der Umsatz wird voraussichtlich auf dem Niveau des Vorjahres liegen“, meint Ken Hoppe.

Teilmärkte City und City-Süd innerhalb der zentralen Lagen mit höchstem Flächenumsatz 

Der Schwerpunkt der abgeschlossenen Mietverträge im dritten Quartal 2019 liegt innerhalb der zentralen Lagen Hamburgs. Insgesamt wurden hier Büroflächen in Höhe von 66.760 Quadratmeter von Unternehmen angemietet. Das entspricht einem Anteil von über 60 Prozent am Gesamtergebnis des dritten Quartals 2019. Der Großteil der Vermietungstransaktionen innerhalb der zentralen Lagen wurde im kleinflächigen Segment unterhalb der 1.000-Quadratmeter-Grenze abgeschlossen. Hier wurden insgesamt 76 Transaktionen von insgesamt 91 registriert. Innerhalb der zentralen Lagen erfreute sich im dritten Quartal dieses Jahres insbesondere die City wie auch die City-Süd großer Beliebtheit. Auf beide Teilmärkte entfällt in Summe ein Flächenumsatz von 35.000 Quadratmeter. Das entspricht einem Anteil am Gesamtergebnis der zentralen Lagen von über 50 Prozent. 

Außerhalb der zentralen Lagen wurde insbesondere in Hamburg West ein hoher Flächenumsatz verzeichnet. Besonders durch den Großabschluss von Intelligent Apps GmbH in Ottensen-Bahrenfeld übertrifft der Flächenumsatz in Hamburg West mit 21.600 Quadratmetern die Ergebnisse der anderen Teilmärkte außerhalb der zentralen Lagen deutlich. 

Hohe Vorvermietungsquoten tragen zu einem weiterhin anhaltenden Flächenmangel bei 

Die geringe Verfügbarkeit an geeigneten Büroflächen am Hamburger Büromarkt wird in den nächsten Monaten weiter anhalten. Obwohl dieses Jahr noch 96.300 Quadratmeter an Neubauflächen fertiggestellt werden sollen, ist mit keiner Entlastung zu rechnen, denn von diesem Neubauvolumen sind bereits über zwei Drittel vorvermietet. Auch im Hinblick auf die kommenden Jahre zeigt sich ein ähnliches Bild am Hamburger Büromarkt: Derzeit befinden sich 652.300 Quadratmeter Büroflächen im Bau, die in den nächsten drei Jahren fertiggestellt werden sollen. Aufgrund der aktuell geringen Flächenverfügbarkeit sind Unternehmen zunehmend dazu gezwungen, Büroflächen schon weit im Voraus anzumieten. Deshalb sind bereits einige Projekte voll vermietet. Von den derzeit im Bau befindlichen Projekten, welche bis 2022 aller Voraussicht nach fertiggestellt werden sollen, sind zu Beginn der zweiten Jahreshälfte 2019 schon 66 Prozent vorvermietet. Daher sind nur noch 220.600 Quadratmeter vakant.

Mit einem Neubauvolumen von jeweils über 125.000 Quadratmeter liegt der Schwerpunkt der im Bau befindlichen Neubauprojekte in der City und in der HafenCity. Insgesamt entstehen hier in den nächsten Jahren 254.100 Quadratmeter moderne Büroflächen. Das sind knapp 39 Prozent des gesamten aktuell im Bau befindlichen Neubauvolumens am Hamburger Büromarkt. 

Aufgrund geringer Flächenverfügbarkeit weiterhin Anstieg der Spitzenmiete 

Die Flächenknappheit am Hamburger Büromarkt wirkt sich auch auf die Entwicklung der Mieten aus. Im Vergleich zu den Spitzenmieten der anderen Top-5-Büromärkte in Deutschland zeigt sich - mit Ausnahme von Berlin - lediglich in Hamburg ein Anstieg der Spitzenmiete. Im dritten Quartal 2019 stieg die Spitzenmiete von 27,50 Euro pro Quadratmeter und pro Monat um 0,25 Euro auf aktuell 27,75 Euro pro Quadratmeter und pro Monat. Bezogen auf den Mietpreis des Vorjahresquartals von 26,50 Euro pro Quadratmeter und pro Monat zeigt sich ein Anstieg um 1,25 Euro beziehungsweise fünf Prozent. Im Vergleich zu Berlin (38,00 Euro), Frankfurt (45,00 Euro) oder München (38,50 Euro) liegt die Spitzenmiete in Hamburg weiterhin deutlich niedriger. „Bei der Betrachtung der reinen Mietkosten rückt Hamburg deshalb zunehmend in den Fokus nationaler und internationaler Unternehmen bei der Standortentscheidung“, so Marc Rohrer, Leiter des Standorts Hamburg bei Cushman & Wakefield.

Nicht nur bezogen auf die Entwicklung der Spitzenmiete verzeichnet der Hamburger Büromarkt einen Anstieg. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete über die Mietverträge der letzten zwölf Monate am Hamburger Markt zeigte ein Wachstum. Aktuell liegt sie bei 17,30 Euro pro Quadratmeter und pro Monat und damit um 1,60 Euro höher als vor einem Jahr. Das entspricht einer prozentualen Veränderung von plus zehn Prozent.


Aufgrund des dynamischen Anstiegs der gewichteten Durchschnittsmiete wird Hamburg für Investoren daher zunehmend begehrter“, ergänzt Marc Roher.


Wegen des beschriebenen Mangels an Büroflächen und der stetig steigenden Baukosten gehen wir davon aus, dass sich insbesondere die Spitzenmiete als auch die Durchschnittsmiete bis zum Jahresende noch weiter erhöhen werden. Für die wenigen attraktiven verfügbaren Flächen gibt es meist eine Vielzahl von Interessenten. Die Mieter müssen sich einem Wettbewerb stellen, bei dem es auf schnelles Handeln, lange Mietvertragslaufzeiten, Bonität und andere wesentliche Parameter ankommt“, meint Ken Hoppe.

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Düsseldorfer Büromarkt vermeldet Rekordumsatz im dritten Quartal 2019

Auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt – inklusive Ratingen und Neuss – wurde in den ersten Monaten des Jahres ein Büroflächenumsatz von 375.200 Quadratmetern registriert. Mit rund 340.000 Quadratmetern entfiel der überwiegende Anteil auf das Düsseldorfer Stadtgebiet. Damit erreicht der bislang insgesamt für 2019 ermittelte Flächenumsatz bereits nach dem dritten Quartal den Wert des Gesamtjahres 2018 und markiert gleichzeitig den höchsten Umsatz der ersten neun Monate eines Jahres seit Beginn der 2000er Jahre. Er liegt 30 Prozent über dem Fünf- und 38 Prozent über dem Zehnjahresdurchschnitt.


Das überdurchschnittlich hohe Ergebnis ist vor allem auf Großflächenabschlüsse zurückzuführen, darunter die Projektanmietung der WPP Deutschland Holding GmbH & Co. KG im zweiten Quartal über rund 37.000 Quadratmeter im Medienhafen. Insgesamt wurden sechs Neuverträge mit einer Fläche von jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern abgeschlossen. Sie summieren sich auf 128.100 Quadratmeter und tragen damit 34 Prozent zum Gesamtergebnis bei.

Spitzenmiete bleibt konstant, Durchschnittsmiete steigt 

Die erzielbare Spitzenmiete liegt Ende des dritten Quartals bei 28,00 Euro pro Quadratmeter und Monat und blieb damit in den letzten sechs Monaten konstant. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg sie um 5,3 Prozent beziehungsweise 1,50 Euro an. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete über die Abschlüsse der letzten zwölf Monate ist deutlich gestiegen. Ihr Wert von aktuell 16,35 Euro pro Quadratmeter und Monat entspricht einem Zuwachs von 7,6 Prozent. Der starke Anstieg beruht vor allem auf großflächigen Anmietungen in Projekten, die durch steigende Baukosten und hohe Ansprüche der Mieter an die Gebäudequalität hohe Mieten erzielen.

Aktuelle Bautätigkeit auf Vorjahresniveau 

Bis Ende September wurden acht Projekte mit insgesamt 64.900 Quadratmetern fertiggestellt. Aktuell befinden sich 247.700 Quadratmeter im Bau. Die Bautätigkeit liegt damit auf dem Vorjahresniveau. Bevorzugte Standorte für Neubauprojekte sind die innenstadtnahen Teilmärkte wie beispielsweise der Medienhafen und Kennedydamm/Derendorf. Die Vorvermietungsquote für alle Projekte im Bau liegt aktuell bei rund 70 Prozent und zeigt, wie stark die Nachfrage nach modernen Büroflächen in Düsseldorf ist.

Gute Aussichten für das vierte Quartal 

Luisa Rotthaus, Leiterin der Bürovermietung Düsseldorf bei Cushman & Wakefield, erwartet nach dem überdurchschnittlich starken Ergebnis der ersten drei Quartale ein Gesamtjahresergebnis, das deutlich über 400.000 Quadratmeter und damit über dem Fünfjahresdurchschnitt (375.000 Quadratmeter) liegt: „Das Ergebnis war bislang von Großflächenanmietungen von über 5.000 Quadratmetern geprägt. Auch für die letzten drei Monate des Jahres erwarten wir weitere Abschlüsse in dieser Größenordnung. Aufgrund der hohen Flächennachfrage wird die Verknappung des Angebots insbesondere in den zentralen Lagen weiter voranschreiten. Auch wenn der Leerstand zunächst weiter rückläufig sein wird, ist ein weiterer Anstieg der Mietpreise in diesem Jahr nicht mehr zu erwarten. Perspektivisch ist ab 2021 mit einer leichten Entspannung der Angebotssituation zu rechnen.“

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